Honnan indult és hová tart az amerikai válság?

Már évek óta lehetett látni, hogy az amerikai ingatlanpiac a szakadék felé robog, mégsem történt semmi. A figyelmeztetések ellenére - ahogy az lenni szokott - a válság szinte mindenkit váratlanul ért, dollár milliárdok tűntek el a piacról és még a legnevesebb szakértők sem tudják biztosan hol a vége. (Összefoglaló I.)

Amerikában már évtizedek óta emelkedtek az ingatlanárak. Mindenki számára természetes volt, hogy a házvásárlásra nem lehet ráfizetni, ezért nyugodtan vettek fel hitelt, hiszen úgy számoltak: törlesztési nehézségek esetén is pluszban szállhatnak ki az üzletből, ha eladják az ingatlant.

Felelőtlen amerikai pénzintézetek

Ezt a bankok is így gondolták, ezért nyakló nélkül hitelezték a tranzakciók akár 100%-át is. Sok nagybank finanszírozott, illetve alapított olyan vállalkozásokat, melyek a már hitellel terhelt lakásokra újabb hitelt nyújtottak anélkül, hogy az adósok jövedelmi viszonyait tüzetesen vizsgálta volna. Ezt nevezzük másodlagos jelzálogpiacnak.

Az üzlet azért volt mindenki számára vonzó, mert a lakásárak növekedése alacsony hitelkamatokkal párosult, olcsó volt a hitel. Az amerikai jegybank szerepét betöltő FED a 2000-es évek kezdetén a gazdaság élénkítése érdekében csökkentette a kamatot.

Hiába figyelmeztettek

A kamatok alakulásától függetlenül néhány szakértő már 2005-ben figyelmeztetett, az átlag amerikai polgár éves ingatlanbefektetési költsége 5000 dollárt is meghaladja, ami történelmi rekordnak számított. Ezzel párhuzamosan a bérek növekedési üteme jóval elmaradt az ingatlanok árának növekedésétől. Egy átlag családi ház ára ekkor elérte a 275 ezer dollárt, avagy nagyjából az 50 millió forintot. Jellemező, hogy az amerikai lakásépítők szervezetének elnöke, Dave Wilson még akkoriban is azt nyilatkozta, minden szép és jó, az építőipar alig tudja kielégíteni a felmerülő igényeket.

Aztán persze csökkenni kezdett a kereslet, mert már túl drágák voltak a lakások, majd ezt megfejelve a FED is kamatemelésbe kezdett elsősorban az inflációs nyomás csökkentésének érdekében. Ez végleg betette a kaput. A magasabb törlesztőrészleteket sokan nem tudták fizetni és a 100%-ban megfinanszírozott ingatlanok értéke is csökkent a kereslet visszaesésének eredményeképp. A bedőlt hitelekből a bankok és a másodlagos jelzálogpiacon tevékenykedő leányvállalataik nem tudták (nem tudják) behajtani a tartozásokat, óriási veszteségek keletkeztek.

Miért alakulhat ki világválság?

No, de miért baj, ha a tengerentúlon tönkremegy több pénzintézet? A jelzáloghitelek finanszírozása úgy működik, hogy a bank jelzálogleveleket ad el befektetőknek és az így befolyó pénzt adja oda ügyfeleinek hitel formájában. Ilyen jelzáloglevelekből nemcsak Amerikában, de Európában és Ázsiában is vettek a befektetők: bankok, alapok, cégek, magánszemélyek. Ennek eredményeképp a most realizálódó kockázatok mondhatni szét vannak terítve az egész világon.

A veszteségek mértékét senki sem tudja felmérni pontosan annál is inkább, mert nem lehet megmondani, hogy meddig tart az amerikai ingatlanpiac mélyrepülése. A kilátások nem túl bíztatóak, ugyanis az amerikai bankok gyorsan változtattak felelőtlen hitelezési politikájukon, így a vásárlók már közel sem tudnak olyan könnyen ingatlant vásárolni, mint akár pár hónapja.

Mi jön még?

A legfrissebb adatok (2007-10-02) szerint az éppen szerződés-előkészítés alatti ügyletek száma az egy évvel korábbitól 21,5%-kal maradt el, júliushoz képest 6,5%-kal, de volt olyan térsége az USA-nak, ahol 30%-os visszaesést számoltak az eladásokban. Az amerikai ingatlanszövetség által közölt index, melyet 2001 eleje óta számolnak, még nem állt ilyen alacsony értéken, mint most augusztus után. A 2001. évi eladási átlagot vették 100-nak, az index a nyár utolsó hónapjára pedig 85,5 pontra süllyedt.

Az index alacsony értéke arra is utal, hogy az elkövetkezendő két hónapban is halott lesz az amerikai ingatlanpiac, azaz további veszteségek várhatók.
Az olyan nagybankok, mit például a Citigroup vagy a svájci USB a napokban jelentette be, hogy többmilliárd dollárt kénytelen leírni veszteségként, de ez csak jéghegy csúcsa, ugyanis a befektetők elveszett milliárdjairól még közel sincs teljes képe a világ pénzpiacának.

A másodlagos jelzálogpiac okozta válság magyarországi vonatkozásairól cikkünk második részében olvashat. Figyelje az ingatlanok.hu-t!

Kapcsolódó cikkek:
$$53$$
$$41$$