Személyi jövedelemadó lakáseladás után - 2007.

Az alábbi szabályok, akkor érvényesek, ha Ön 2007-ban vagy korábban adta el lakását és most újabb lakást akar vásárolni! Könnyen elképzelhető, hogy Önnek visszajár némi adó.

A 2008-tól életbe lépő új szabályokról itt olvashat (2008-as eladás esetén)!!!

Kedvezmények (HA 2007-ben vagy azt megelőzően adta el lakását és most egy újabbat akar venni, akkor ezt a pontot mindenképp olvassa el!)

Adómentesség

Technikai részletek (mikor, hol, meddig)

Az adóköteles jövedelmet alapvetően három tényező határozza meg: a bevétel, a költség és a szerzés időpontja.

Mi számít bevételnek?

Értelemszerűen mindent bevételnek kell tekinteni, amit a magánszemély az átruházásra (eladás, csere stb.) tekintettel megszerez. Ez legtöbbször pénzt jelent, de ha mondjuk autót vagy bármi mást kap az egykori tulajdonos az ingatlanért cserébe, akkor a megszerzett dolog piaci értékét kell bevételnek tekinteni. Ha, a megszerzett dolognak nincs piaci értéke, akkor ajándékozásról beszélünk.

Ha, az ingatlant nem pénzbeli betétként, azaz hozzájárulásként egy gazdasági társaság vagy más cég részére szolgáltatja a tulajdonos, akkor a társasági szerződésben, illetve más hasonló okiratban meghatározott értéket kell figyelembe venni.

Lakáscserénél minden a fentiek szerint alakul, az ügyletet úgy kell tekinteni, mintha két adásvételi szerződés köttetett volna.

Pl.: 25 millió forint értékű lakást 15 millió forint értékűre cserél, tehát 10 millió forint a bevétel.
Vagy: egyszerűen eladja lakását 25 millió forintért és nem vesz másikat, akkor 25 millió a bevétele.

Ebből kell levonni a költségeket…

Elsődleges költség az ingatlan szerzéskori értéke, tehát általában a régi vételár.

Ha, ajándékozás vagy öröklés útján jutott a tulajdonos eredetileg ingatlanához, akkor is az ingatlan szerzéskori értéke az irányadó, melyet praktikusan az akkor kiküldött illetékfizetési meghagyáson ellenőrizhetünk.

Ha, valamilyen oknál fogva a szerzéskori értéket nem lehet megállapítani, akkor az eladásból származó bevétel 75 százalékát kell költségnek tekinteni. Ezt természetesen jobb elkerülni.

Kivétel: Önkormányzati bérlakásnak magánszemély által történő megvásárlása esetén a megszerzésre fordított értéknek a szerződésben szereplő tényleges vételárat kell tekinteni – tehát nem az akkori piaci értéket. Erre azért van szükség, mert a 90-es évek elején az önkormányzati bérlakásokat jóval a piaci érték alattl adták el a bérlőknek.

Szintén költségként levonható:

Ügyvédi költség, hirdetési költség, a szerzésre tekintettel megfizetett illeték, valamint az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg.

Az értéknövelő beruházásra fordított összeg szintén levonható, amennyiben azt valamely tevékenységének bevételével szemben költségként még nem számolták el.
Értéknövelő beruházás alatt azt a ráfordítást kell érteni, amely az ingatlan értékét (állagát) megóvó ráfordításokon felül, annak forgalmi értékét növeli.
Ilyen lehet például a komfortfokozat (komfortosból összkomfortossá való) javítása, a szobaszám növelése, emeletráépítés stb. Házilagos kivitelezésű munka esetén csak a számlával igazolt költség vehető figyelembe, a saját munkavégzés ellenértékével a költség nem növelhető.

Fontos, hogy mikor szerezte az ingatlant

Az eredeti szerzés és eladás közti idő függvényében adószámítási szempontból csökkenthető a jövedelem mértéke, az alábbi táblázat szerint.

Az 1992. előtt szerzett ingatlanok esetén, tehát 100% a levonható összeg, ami azt jelenti, hogy nem kell adót fizetni!

Kedvezmények!!!

Nem kell az adót fizetni, illetve a befizetett adó visszajár (lakásszerzési kedvezmény) a jövedelem azon része után (a lakásszerzési kedvezmény alapja), amelyet saját maga vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa részére a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 hónapon belül, vagy az azt követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított.

Lakáscélú felhasználásnak minősül a belföldön fekvő:

- lakás tulajdonjogának, a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése

- lakótelek tulajdonjogának adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése, ha azon a magánszemély, közeli hozzátartozója vagy volt házastársa az említett időtartamon belül lakást épít (építtet);

- lakás építése, építtetése

- lakás alapterületének növelése, ha legalább egy lakószobával történő bővítést eredményez

- lakás - legalább a megszerzésről szóló szerződés megkötésének éve és az azt követő öt évre szóló haszonélvezetének, használatának vagy bérleti jogának megszerzése

- idősek otthonában, vagy a fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli megszerzése (ideértve a térítési díj előre történő megfizetését is)

Kedvezményre jogosult? Igazolja!

A lakásszerzési kedvezménnyel 2005-től a magánszemély csak akkor és annyiban élhet, amennyiben az alább felsorolt iratokkal igazolni tudja, hogy az ingatlanátruházásból származó jövedelmet valóban e célra használta fel.

- lakótelek, lakás tulajdonjogának, haszonélvezetének, használatának és a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak a megszerzése estén az érvényes szerződés és a földhivatalhoz benyújtott bejegyzési kérelem, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat;

- lakás bérleti jogának megszerzése esetén az érvényes szerződés és az összeg felhasználását igazoló okirat;

- lakás építése, építtetése és lakás alapterületének növelése esetén a jogerős használatba vételi engedély, valamint az összeg felhasználását igazoló, a használatbavételi engedély kelte napjáig, illetve a használatbavételi engedélyben megjelölt feltételek teljesítése határidejéig kibocsátott, az építési engedély jogosultja nevére kiállított számla;

- idősek otthonában, illetve fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely megszerzése esetén az elhelyezés alapjául szolgáló okirat, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat; a

- abban az esetben, ha a lakáscélú felhasználás (részben vagy egészben) közeli hozzátartozó, illetve volt házastárs részére történt, úgy az előzőek szerinti okirat, valamint a rokonsági fokot, vagy a korábbi házasságot igazoló közokirat.

A törvény felsorolja azokat a számbaveendő forrásokat is, amelyeket az elszámolás elkészítésénél figyelembe kell venni:

- az adott ügyletben lakásszerzési kedvezmény érvényesítésével ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem,

- adómentes lakáscélú munkáltatói támogatás,

- kamatkedvezménnyel nyújtott lakáscélú munkáltatói hitel,

- lakás-előtakarékossági szerződés alapján folyósított összeg,

- a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet alapján nyújtott közvetlen támogatás,

- a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet alapján kamattámogatással folyósított kölcsön,

- a Szja törvény szerint törlesztési adókedvezmény érvényesítésével lakáscélú hitel.

Adómentesség

A házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelem adómentes. (Példa: válás esetén az egyik házastárs megveszi a másik tulajdonrészét közös otthonukból.)

Ha más magánszeméllyel kötött olyan tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződést, melyben ingatlant, vagyoni értékű jogot ruházott át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében, úgy az ebből származó jövedelem szintén adómentes.

A helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakás bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés, továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerinti kényszerbérlet megszüntetése esetén a más lakás biztosítása helyett a helyi önkormányzat által a bérlőnek fizetett térítés is adómentes.

Technikai részletek (mikor, hol, meddig)

Az adót az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetni.

Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik.
A magánszemély adózónak az adóazonosító számát az adózással összefüggő minden iraton fel kell tüntetnie.

Visszterhes ingatlan átruházás esetén a vevőnek (az állami adóhatóság által erre a célra rendszeresített) 400-as Adatlapon kell közölnie az ingatlanértékesítő magánszemélynek az adóazonosító számát, vagy a természetes azonosító adatait (nevét, születési helyét, idejét, anyja leánykori nevét és lakóhelyét a nem magyar állampolgárságú magánszemélynek az útlevélszámát). Szintén ezen az adatlapon kell a vevőnek az eladó adatait közölni, ha az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogról ellenérték fejében lemond, ilyen jogot visszterhesen alapít, átruház (átenged), megszüntet.

Ha az ingatlan értékesítése közérdekű célra történő megvásárlás miatt következik be, az Adatlapot nem kell kitölteni.

A lakásszerzési kedvezmény a lakáscélú felhasználás adóhatóságnak történő bejelentésével egyidejűleg adó-visszaigényléssel, vagy ha a lakáscélú felhasználás az adó megfizetése előtt történt, akkor az éves adóbevallásban érvényesíthető.

Jövedelem- és ingatlanszerzés időpontja

Az ingatlan, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jogból származó jövedelem megszerzési időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) a magánszemély a földhivatalhoz benyújtotta. Az ingatlan-nyílvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelemszerzés időpontjának a szerződéskötés napja tekintendő.

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog szerzési időpontja befolyásolja az adókötelezettséget. A törvény szerint ez az időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló szerződést a földhivatalhoz - 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatalhoz - benyújtotta. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni, amely az örökhagyó halálának napjával egyezik meg.

Ha az ingatlan, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog átruházásáról szóló szerződést a szerzést követően nem nyújtották be a földhivatalhoz, akkor szerzési időpontnak - függetlenül a szerződés keltétől - azt a napot kell tekinteni, amikor annak benyújtása ténylegesen megtörténik.

forrás: ingatlanok.hu, magyarország.hu

Kapcsolódó cikkek:

$$53$$

$$20$$