Ingatlanfinanszírozás - van itthon hitelválság?

A hitelválság érezhető hatással van az ingatlanfejlesztések hitelezésére – áll a Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt. közleményében. A likviditás csökkenésével nőtt a verseny a fejlesztők között a forrásokért, míg a bankok nagyobb óvatossággal közelítenek az ingatlanfejlesztésekhez, mint korábban.

A bankok a jelenlegi piaci helyzetben egyértelműen a tőkeerős, megbízható fejlesztőket részesítik előnyben, s kerülik a kockázatosnak ítélt projekteket. A fejlesztők pedig a jelenlegi óvatosabb, lassabb finanszírozói magatartás mellett különösen sokra értékelik a rugalmas és gyors döntéseket hozó finanszírozókat.

„Az ingatlanfinanszírozók az elmúlt évek során szívesen éltek az angolszász típusú értékpapírosítás eszközével, azaz a kihelyezett hiteleket értékpapírosított formában tovább értékesítették, ezáltal pedig addicionális forrásokhoz jutottak és újabb hitelek kihelyezésére voltak képesek” – magyarázza Kiss Zoltán, a Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt., Magyarország egyik vezető ingatlanfinanszírozó cégének vezérigazgatója. Az értékpapírosított jelzáloghitelek piaca azonban a kirobbant bizalmi válság hatására megingott, a nyugati ingatlanfinanszírozó bankok ezt a módszert ma kevésbé preferálják.

A globális pénzügyi válság mindenképpen a likviditás szűkülését eredményezte, azonban pánikra semmi ok nincs a hazai ingatlanpiacon. Az itthoni bankok folytatták az ingatlanprojekteket finanszírozását, igaz ugyanakkor, hogy az ingatlanfinanszírozók hozzáállása az egyes projektekhez és az egyes fejlesztőkhöz érdemlegesen megváltozott.

A hitelválság egyik markáns következménye, hogy a bankok sokkal óvatosabbak lettek, sokkal konzervatívabban közelítenek a finanszírozást igénylő ingatlanprojektekhez mint a korábbi időszakban. Ez az óvatosság több szinten is jelentkezik. Egy részről a magasabb kockázatot a hitel „árában” is érvényesítik a bankok, azaz a fejlesztők drágábban jutnak hitelhez projektjeikhez. Másrészt a megemelkedett kockázataikat az elvárt önerő megemelésével is kezelik, azaz az ingatlanfejlesztőknek több saját forrást kell biztosítaniuk fejlesztéseikhez. A magasabb elvárt önerő azonban leginkább a befektetési piacon okozott szignifikáns változásokat, ugyanis az ingatlanpiaci boom időszakában sok befektető vásárolt ingatlant kiugróan magas tőkeáttétellel, s ezek a piaci szereplők jellemzően kiszorultak az ingatlanpiacról.

Az óvatosság a bankok részéről ugyanakkor nem csupán számszerűsíthetően, a tőkeáttétel csökkenésében érhető tetten. Az ingatlanszektor kockázati megítélése egyértelműen romlott, így a finanszírozó bankok megpróbálnak a szektoron belül a kevésbé kockázatosnak ítélt fejlesztések irányába elmozdulni, azaz szívesebben finanszíroznak jól átgondolt, versenyképes koncepciót felmutatni képes projekteket. Ugyanez vonatkozik a projektek mögött álló fejlesztőkre is. A magasnak ítélt kockázatok miatt a bankok szemében fokozottan fontossá vált a fejlesztő személye is. Felértékelődnek tehát a stabil és megbízható fejlesztési történettel rendelkező ingatlanfejlesztők és a bankok szemében különösen értékesek lesznek azok a piaci szereplők, akikkel korábban már bonyolítottak le sikeres projekteket. Ezeknek a fejlesztőknek a kockázati besorolása értelemszerűen alacsonyabb az „idegen” piaci szereplőkénél.

Az ingatlanszektorral szemben kialakult bizalmatlanabb pénzügyi klímában a bankok döntéshozatala is jelentősen lelassult, ami különösen a nagyobb volumenű projektekre igaz. A nagy külföldi bankok hazai leánybankjainak jellemzően hosszabb időt kell várniuk a finanszírozási döntések meghozatalára, ami mindenképpen rugalmatlanabbá tette őket a korábbi időszakhoz képest. Éppen ezért a finanszírozói gyorsaság és a rugalmasság felértékelődött a fejlesztők szemében, akiknek az időveszteség sok esetben a legnagyobb ellenségük.

Kamatcsökkenés előtt...

A világgazdaság pénzügyi turbulenciáinak kapcsán mindenképpen meg kell emlékezzünk a közelmúltban beindult kamatcsökkentési folyamatról. Az amerikai jegybank szerepét betöltő Fed az elmúlt hetekben összesen 125 bázispontos kamatvágást hajtott végre. Az Európai Központi Bank (EKB) egyelőre nem csökkentette az irányadó rátáját, ám az elemzői várakozások 2008-ra 50-75 bázispontos csökkentést jeleznek előre. Amennyiben ez megvalósul, úgy a finanszírozási költségek a mostani emelkedés ellenére is csökkenő trendet mutatnának és a likviditás is növekedési pályára állna.

Forrás: Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt.

Cikkajánló:

$$461$$

$$462$$