Változik a befektetési ingatlanok piaca

Csökkenő hozamok, növekvő kamatok és szűkülő likviditás mellett. Ilyen körülmények között a befektetési ingatlanpiacon sokkal nehezebb piacképes terméket előállítani, mint korábban. Az ESTON International elemzése szerint az egyediség és a biztos alapokon nyugvó koncepció kerül előtérbe, a trendek alapján ugyanis már alig vásárolnak.

Az amerikai jelzáloghitel válság egyik hatása, hogy Európában is drágult a finanszírozás, amit az indokol, hogy az EURIBOR az elmúlt évek során folyamatosan nőtt. Ezt, illetve a szigorodó kondíciók hatását leginkább a nagy tőkeáttétellel dolgozó befektetési alapok érzik meg. Ezen szervezetek kockázatvállalási hajlandósága – egyúttal vásárlási kedve – máris érezhetően csökkent, egyes részpiacokról a nagy hitelkitettséggel vásárlók már el is tűntek. A befektetők növekvő óvatossága és az egyes részpiacokon a fejlesztési volumen időszakos megugrása a befektetési ügyletek szerkezeti átalakulásához is vezet: a kedvelt forward purchase konstrukció dominanciája várhatóan már idén enyhülni fog.

Az elmúlt három év során a finanszírozás drágulása kapcsán a saját erőre vetített megtérülés jelentősen visszaesett. A jellemző hozamelvárások jelenleg 6-8% között alakulnak; felsőkategóriás, különleges adottságú ingatlanoknál már szűken 6%-os hozamról is adtak hírt, a B és C kategóriájú ingatlanoknál a 8-10%-os megtérülés az átlagos.

2007. az ingatlanbefektetési ügyletek összértékét vizsgálva újabb rekordot hozott: az elmúlt évek befektetési volumene csaknem duplájára, több mint 1,9 milliárd euróra nőtt. A piac nagyobb részén a hozamok a legtöbb elemzés szerint elérték a minimumot, de egy-egy különleges adottságú ingatlan piacra kerülésével azok árazása elszakadhat az átlagostól. A befektetési ügyletek között a kiskereskedelmi hasznosítású ingatlanok és üzletláncok elsőbbsége az adott tranzakciók összértéke miatt megkérdőjelezhetetlen, piaci információk szerint ezek vonatkozásában a hozamok csökkenésének üteme az elmúlt egy év során nem lanyhult.

Ezen a területen van még esély a hozamelvárások további mérséklődésében megmutatkozó befektetői versenyre, hiszen néhány ikon jellegű bevásárlóközpont piacra vitele még nem történt meg.

Az irodapiacon, az ugrásszerű kínálatbővülés miatt növekvő üresedési ráta nyomás alatt tartja a régióban egyébként alacsonynak ítélt bérleti díjakat. A piaci felszívás ugyanakkor az erősödő fejlesztői tevékenység mellett is igen kedvezően alakult az elmúlt években, így egy esetleges bérleti díj-emelkedéssel megnyílhat a lehetőség az ingatlanok felértékelődése előtt. A piac fejlődésével, a bérlői igényekre válaszul, egyre inkább standard irodakialakításokkal találkozhatunk. Az igazán egyedi adottságokkal rendelkező, illetve kiemelten magas minőségben kivitelezett épületek szegmense szűk; ezeknél a különleges ingatlanoknál az átlagosnál jóval kedvezőbb árat érvényesíthetnek az eladók, így az általános piaci tendenciák kevéssé éreztetik hatásukat.

A hozamok alakulásával kapcsolatos előrejelzéseket idén egyelőre se nem támasztotta alá se nem cáfolta egyetlen jelentősebb tranzakció sem; az év első prudens ügylete így beárazhatja a piacot. A vevői oldalon jelentkező forrásdrágulás hatására a tőkeáttétel mértékével fordítottan arányosan alakul a befektetők rugalmassága az ügyletek megkötésekor. A hozamkiigazítás irányába hathat az aktuális politikai helyzet nyomán kialakult bizonytalanság és a megszorítások hatására visszaesett gazdasági növekedés. A budapestivel versengő közép-európai piacok a régióba beáramló tőkéből az eddigieknél akár nagyobb arányban is részesülhetnek, ugyanakkor az ingatlant, mint hosszú távú befektetési formát jelentős mértékű kamatfelár bevezetése a közeljövőben várhatóan nem terheli.

Mint ismert, a befektetési lehetőség után kutató nemzetközi befektetők a leggyakrabban régióban és nem egy adott városban vagy országban gondolkodnak; mindemellett befektetési stratégiájukat alapvetően meghatározza otthoni piacuk és saját piaci pozíciójuk alakulása. (Érthetően, az alapoknál végbemenő pénzkivonások a külföldi befektetések sorsát is eldönthetik.) A finanszírozás drágulása miatt megnőtt óvatosság ugyanakkor arra készteti a vevőt, hogy az átfogó piaci tendenciák mellett nagyobb súllyal vegye figyelembe az ingatlanok egyedi adottságait, így például adott városon belüli elhelyezkedésüket és a bérlői összetételt. Az eredmény: a kínálat szélesedése és a befektetők részéről tapasztalható „válogatósság” a befektetési piac további diverzifikálásához vezet. A nagyon közeli jövőben tehát nem lesz elegendő az ingatlanok minőségi (A, B vagy C kategóriás), hasznosítás (iroda, üzlethelyiség, logisztikai ingatlan) vagy elhelyezkedés szerinti (fővárosi, vidéki) csoportosítása a befektetési ingatlanpiac jellemzésekor. Figyelembe kell venni az egyedi koncepciók alapján megvalósuló befektetési termékek trendalakító hatását, még ha jellegük miatt akár egyszeri hatásról is lehet szó (ilyen termékként kerülhetnek piacra például extrémen árazott irodaházak, butik hotelek vagy akár passzív irodaépületek).

A befektetési volumen elmúlt évben tapasztalt jelentős mértékű bővülése a piacra kerülő termékek számának emelkedésével megismétlődhet. Bár a befektetők időlegesen visszafogott érdeklődése miatt egyelőre bizonytalan, hogy az idei év tranzakciós nagyságára a kínálat bővülése, a finanszírozás drágulása és a befektethető tőke elérhetősége, avagy Magyarország – és Budapest – politikai illetve gazdasági értékelése lesz-e a legnagyobb hatással.

Forrás: Eston International

Cikkajánló:

$$791$$

$$792$$

$$793$$