Nehéz félév van a lakáspiac mögött

Sokéves mélypont az átadott lakások számában, hosszú évek óta először csökkenő telekárak az addig legkeresettebb területeken is, óvatosabb külföldi cégek és befektetési céllal vásárlók, nem beszélve a magyar vevők elmaradásáról – jellemzi a hazai lakáspiac 2008-as első félévét Valkó Dávid az Otthon Centrum vezető elemzője.

Szétnézve az európai piacokon azonban már-már szerencsésnek mondhatjuk magunkat, hogy elsősorban az óvatos hitelezés és az árbuborék hiánya miatt a hitelválság hatását csak tompítva érezzük meg.               

A tavalyi évhez képest visszafogottabban indult a 2008-as esztendő az új lakások piacán – áll az Otthon Centrum elemzésében. A korábban megszokott szezonalitás eltűnőben van, s hónapról-hónapra nagy kilengések lehetnek az értékesítésben; idén eddig például az április hozott kiugró eredményeket.

Átadásig átlagosan a lakások körülbelül 80 százaléka talál gazdára, ugyanakkor a piac két szegmense megosztott. A magasabb négyzetméter árú lakásokra jellemző, hogy az eladási számok az átadás előtti hónapokban a legjobbak, amikor az épület már fizikailag is bejárható. Az alacsonyabb árfekvésű lakásoknál, ahol általában van előértékesítés, ill. kedvező fizetési ütemezés, a projekt indulásakor is jelentkezik egy komoly felfutás az értékesítésben.

A budapesti társasházi projekteket tartalmazó adatbázisunk júliusi feldolgozása alapján közel 11.200 lakás átadása várható idénre, 12 kerületben nő a megépített lakásszám 2007-hez képest, míg 11-ben csökken.

2008-ban tervezett átadások (Új budapesti társasház)

A belvárosi telkek fogyása és hihetetlen megdrágulása miatt keresettek lettek a beruházók körében a felújítandó épületek, vagy akár egész tömbök. Bár teljes épülettömbök felújítása, illetve ennek megszervezése, előkészítése rengeteg időbe és pénzbe kerül, ideális lehetőséget nyújtanak a fejlesztőknek, hogy vegyes funkciós épületkomplexummal lépjenek piacra. Egy ilyen projekttel kockázatukat mérsékelhetik, illetve lehetőségük adódik nagy terület rehabilitációjával látványos épületeket építeni. Egy másik fejlesztői slágerterületnek az egyedi lehetőségeket rejtő Duna-partok számítanak. A IX. és XI. kerületi részen jelenleg 4-5, egyenként több ezer lakás volumenű fejlesztés áll előkészítés alatt. A zöldövezeti részek kedveltsége is folyamatos, és itt még jócskán vannak lakásépítésre alkalmas telkek. A vevők körében összességében a 45-65 négyzetméter közötti, jó elosztású, hatékony alaprajzzal rendelkező, jó tájolású lakások a legkedveltebbek.

Az év eleje átlagosan 3-5%-os áremelkedéssel indult az új lakásprojektek esetében, s az év egészére infláció körüli növekedésre számíthatunk.

Használt lakások piaca

A használt lakás piacon az év eleji nyugodt kezdés után a második negyedév látványos visszaesést hozott. Éves szinten 5-10% közötti kereslet-mérséklődésre számítunk 2008-ban. A vevői és eladói hajlandóság visszaesését jelzi a 2008 nyári, országos, 4000 fős felmérésünk, mely szerint a megkérdezettek mindössze 2,7%-a tervez lakásvásárlást a következő egy évben (ez 2007-ben 9,3% volt), míg eladást 3,2% (ez 7%-on állt egy évvel ezelőtt). A központi elhelyezkedésű, jó beosztású, befektetésnek vonzó lakások ára reálértékben is emelkedhet, ugyanakkor az energetikailag nem felújított, nagy alapterületű, hetvenes években épült panellakásoké akár 7-8%-kal csökkenhet. 2008. első félévi, több ezer tranzakciót tartalmazó értékesítési adatbázisunk alapján a következő átlagárak adódnak a használt lakás piacon terület és típus szerinti megbontásban, országosan:

Ingatlanközvetítők

Felmérésünk szerint, az elmúlt egy évben eladott lakásoknál a tulajdonosok 52%-a adott megbízást ingatlanközvetítőnek, s 41%-ban a cég el is adta a lakást. Ezen átlagos teljesítményhez képest a hálózatba szerveződő ingatlanirodák hatékonysága jellemzően nagyobb az egy irodából álló kis cégekénél. Tipikus piaci magatartás hogy a tulajdonos elsőként maga próbálja meg eladni lakását, de néhány hetes sikertelen próbálkozás után ingatlanközvetítőhöz fordul. Érdekes, hogy vidéken magasabb az ingatlanos cégek elfogadottsága, bár e mögött valószínűleg piaci sajátosságok állnak, nem emberi tényezők.  

Csökkenő külföldi forgalom

Az Otthon Centrum International Client Services tapasztalatai szerint lényegesen csökkent, emellett átalakult a budapesti lakáspiac külföldi vevőköre. A spanyol és ír befektetők száma, akik korábban a vevői kör 80%-át is kitették, mára alaposan megcsappant. Érdeklődésben továbbra sincs hiány, ám a tranzakciók száma lecsökkent, a döntéshozatali idő pedig kitolódott. Manapság sokkal tájékozottabbak a befektetők, nem prospektusból vásárolnak, hanem a helyszínen győződnek meg az ingatlan sajátosságairól, kiadhatóságáról. Kedvelt az egyetemek környéke, a forgalmas csomópontok, és áruk miatt a felújítható használt lakások. A külföldiek jellemzően egy nappalis, két hálószobás lakásokat vásárolnak. A még mindig jelen lévő spanyolok és angolok mellé dél-afrikaiak, norvégok, irániak, belgák, franciák, olaszok és oroszok csatlakoztak, akik általában 60-400 ezer eurót áldoznak befektetésre.

Építési / fejlesztési telkek piaca

Sokéves tendencia tört meg 2008 első félévében, amikor városszerte megtorpant a társasházi építésre alkalmas telkek árának emelkedése. Míg azonban a budai oldal prémiumterületein (I., II., XII. kerületek), illetve a kedvelt IX., XIII. és XIV. kerületben stagnáltak az árak, a pesti belváros központjában (VI., VII. kerületek) és a józsefvárosi (VIII. kerület) rehabilitációs zónában 30-40%-os volt a zuhanás.  (Lásd. Melléklet, 3. ábra)

A belvárosi területeken a külföldiek lakás-keresletének drasztikus csökkenése miatt, míg a VIII. és X. kerületben a lakásárak emelkedését jelentősen meghaladó építési költség növekmény miatt nem profitábilis az építkezés, így kevesebb beruházó vesz telket. Emellett változást jelent az is, hogy a nagyobb cégek az eddig preferált 200-400 lakásos projektek helyett 100-150 lakás építésére alkalmas telkeket keresnek.  

A Lágymányosi hídtól délre eső Duna-szakasz és a Soroksári-Duna-part lehet a következő évek fejlődési súlypontja, ahol – a folyó mindkét partján – több, előkészítés alatt álló projekt keretében mintegy tizenötezer lakás, irodakomplexumok, valamint szabadidős és kereskedelmi létesítmények kaphatnak majd helyet. Valami hasonló valósulhat meg itt, mint északon, a XIII. kerületben, csak nagyságrenddel nagyobb léptékben.

Cikkajánló:

$$1050$$

$$1049$$

$$1048$$