Sötét fellegek gyülekeznek az ingatlanpiac egén

A II. Világháború óta nem fenyegetett még akkora pénzügyi válság, mint most – mondta Sitery Csaba, az EUROHYPO AG csoportvezetője a CBRE által rendezett ingatlanpiaci eszmecserén a Property Forumon. Persze a fejlesztők nem fogalmaztak ilyen élesen, ugyanakkor ők sem látják teljesen tisztán, hogy mit hoz a közeljövő.

Természetesen az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét nem lehetett a közelmúlt eseményeinek felemlegetése nélkül elemezni. Abban mindenki egyetértett, hogy a források drágulnak, ennek megfelelően a befektetők magasabb hozamot követelnek meg. A fejlesztők viszont nem szívesen engedik felsrófolni a hozamot, hiszen az a kisebb vételárhoz vezet.

Ilyen körülmények közt nem is csoda, hogy idén még egyetlen nagyobb volumenű tranzakció sem volt például Magyarországon, habár mint Mészáros Margaréta, a CBRE helyettes igazgatója és befektetési vezetője elmondta: ha a jelenleg folyamatban lévő ügyletek rövid időn belül lezárulnak, akkor a második félév már sokkal jobban fog alakulni, mint az első.

Növekvő bérleti díjak? A nagyobb hozamot elváró befektetők és a megugrott költségek miatt magasabb vételárra törekvő fejlesztők közt feszülő ellentétet megemelt bérleti díjakkal lehetne orvosolni. Mint Mészáros Margaréta, a CBRE helyettes igazgatója elmondta, már lehet tapasztalni egy kisebb emelkedést elsősorban a prémium kategóriás irodaingatlanok piacán.

Az alacsony hozamok és a magas forrásköltség közt feszülő ellentéttel kapcsolatban Noah Steinberg, a WING Zrt. vezérigazgatója hozzátette: tovább nehezítik a fejlesztők helyzetét, hogy az építési költségek rohamos mértékben emelkedtek az utóbbi időszakban.

A WING (korábban Wallis Ingatlan) első embere szerint a rossz hírek ellenére a magyar piac fundamentumai stabilak. Nekik például még nem volt gondjuk a finanszírozással, ugyanakkor a növekvő kamatokat ők is tapasztalják.

Amíg az irodák magas kihasználtság mellett tudnak működni, addig a tőkeerős fejlesztők nyugodtan várhatják a mostani helyzet enyhülését – tette mindehhez hozzá Mészáros Margaréta a CBRE-től.

SBI Cornerstone Kft. Az SBI a Housing & Construction Holding izraeli vállalat magyarországi leánya, immár több mint egy évtizede van jelen a magyar piacon, de ott vannak többek közt Csehországban, Lengyelországban, Romániában és Németországban is. Legutóbb bejelentett fejlesztésük a Váci úti Cornerstone irodaház.

Ezzel egyetértett az SBI Cornerstone Kft. ügyvezetője is. Zvi Frank szerint ugyanakkor nem lehet tudni, hogy a vártnál is nagyobb összeomlások, csődök és mentőövek milyen károkat okoznak a reálgazdaságban. Az is elképzelhető, hogy a mostani, akár multinacionális bérlők kénytelenek lesznek kisebb területet igénybe venni, kevesebb alkalmazottat foglalkoztatni, így csökkenhet a kihasználtság. A SBI csoport magyarországi képviselője úgy gondolja, hogy legalább hat hónapnak kell eltelnie, mire ezek a hatások begyűrűznek.

Sitery Csaba, az EUROHYPO AG csoportvezetője szerint fekete fellegek gyűlnek a tengerentúlon, amik beborítják majd egész Európát. Az egyik legnagyobb régiós finanszírozó képviselője szerint a bankok most egyet tehetnek: a lehető legmegfontoltabban csak olyan projekteket hitelezni, melyek minden tekintetben jól vannak előkészítve és valóban piacképesek. Ezzel párhuzamosan a finanszírozási arány csökken (LTV) és a költségek is magasabbak. A továbbiakat illetően Sitery Csaba elmondta: vissza kell térni a hagyományos, teljes mértékben transzparens banki tevékenységekhez, így például a hagyományos forrásgyűjtéshez, illetve a fedezetként felajánlott ingatlan beható vizsgálatához.

A hazai ingatlanpiaccal kapcsolatban Zvi Frank úgy fogalmazott: Magyarországon a középkategóriás lakások piaca most nem túl jó üzlet. Magasabb árkategóriában (>600 ezer/nm) is csak akkor érhető el megfelelő profit, ha telket jó áron vásárolták. Ugyanez elmondható az irodaházakról is, ha a bérleti díjakat átlagban 12 euró felett tudják tartani.

Noah Steinberg meggyőződése szerint a logisztikai piacban van a legtöbb fantázia. Ebben a szegmensben a WING Zrt. igen aktív. A vezérigazgató kiemelte, Magyarország elhelyezkedése miatt hosszabb távon ebben a szektorban sok a lehetőség, miközben a magas befektetési költség miatt a verseny jelenleg viszonylag kicsi. Noah Steinberg a rossz hírek közepette arra hívta fel a figyelmet, hogy nálunk az ingatlanpiac még közel sem olyan fejlett, mint nyugaton, így óriási a fejlődési potenciál arról nem is beszélve, hogy a magyar piac az utóbbi időszakban sokkal kiegyensúlyozottabb volt, mint a régiós versenytársak piacai, ahol magas spekulációs felárral kellett, illetve kell számolni.

Cikkajánló:

$$1073$$

$$1072$$

$$1071$$