Volt egyszer egy vadnyugat - elemzés

A gazdasági válság magyar ingatlanpiacra gyakorolt hatását vizsgálja az ESTON International elemzése. A negatív tendenciák már nálunk is egyértelműen megfigyelhetők a kérdés csak az, hogy ilyen körülmények között hogy működik majd a piac.

Az amerikai jelzálogpiacon a pénzintézetek erős versenyhelyzetben tanúsított túlzott kockázatvállalási hajlandósága lavinát indított el, mely nem állt meg a helyi lakáspiacon vagy az Egyesült Államok határainál. A már mintegy másfél éve húzódó krízis – melyet az első időkben pusztán átmeneti jelenségnek véltek – a befektetési termékek összetettsége nyomán még most is szedi áldozatait, és korántsem biztos, hogy a folyamat végén járunk.

A távoli ingatlanpiac és pénzpiac problémája számos csatornán keresztül éri el Európát, ezzel együtt hazánkat és annak ingatlanpiacát. A legnyilvánvalóbb a hitelintézetek növekvő óvatossága és a kialakult forráshiány miatt egyre szigorúbbá váló hitelezési feltételek, és a kockázatnövekedést kifejező kamatteher-növekedés megjelenése. Szeptember közepén a 3 hónapos Euribor új 8 éves csúcsra emelkedett (5,12%), és a 6 hónapos Euribor is történelmi csúcsot ért el (5,30%). A banki gyakorlat máris érezhetően több bedőlt hitelről számolhat be, az ingatlanértékelések érvényessége rövidült. Az óvatosabb, ezért nehezebb és drágább finanszírozás nem épp a legjobb pillanatban éri a piacot, méghozzá több aspektusból sem.

A konvergencia-program és a kisebbségi kormányzás miatti bizonytalanságok hatására erősen lelassult gazdaság helyzetét nem javítja a már világméretűre dagadt válság, és ezt az ingatlanpiaci szereplők saját bőrükön is tapasztalni fogják az igen közeli jövőben. Általánosan elfogadott szabály, hogy az ingatlanpiac alakulása követi a gazdaság változásait. Ennek megfelelően, a megszorító intézkedések és a hitelezési nehézségek miatt visszaeső dinamikájú kiskereskedelmi forgalom éreztetni fogja hatását az üzlethelyiségek bérleti díj-kitermelő potenciálján, így néhány üzlet arra kényszerülhet, hogy felmondja jelenlegi bérleti szerződését. A logisztikai piac bővülésének legdinamikusabb periódusában – három-négy éve – kötött bérleti megállapodások a lejárati dátumhoz közelítenek, így – bár idén a kereslet megugrásával számolhatunk – a retail piac jövőbeni kedvezőtlen trendjei itt is húsbavágó kérdéseket vetnek fel. A sornak nincs még vége, hiszen bár a következő 2-3 évben az irodakereslet visszaesését a várhatóan piacra lépő állami szervek irodaigénye kompenzálhatja, a gazdasági visszaesés, illetve a finanszírozás hozzáférhetősége a vállalatok irodahasználatára is közvetlen hatással van. Így a kereskedelmi ingatlanpiac minden szereplője érintetté válhat a globális válság kapcsán is befelé gyűrűző spirálban.

Fejlesztők a pácban?

A kereskedelmi ingatlanpiacokon erős a fejlesztői verseny, és ez a hitelválság hatásaival kombinálva egyes szereplők tevékenységének végét is jelentheti. Az irodapiac példája világít rá erre a leginkább, ahol a kínálati dömping (a 2008-as átadási volumen minden eddiginél nagyobb lesz, kevés híján eléri majd a 300 ezer négyzetmétert), az emelkedő telekárak és építési költségek, a dráguló finanszírozás, stagnáló bérleti díjak és a megváltozott megtérülési ráták fogják együttesen ollóba a fejlesztőket. A piac tisztulását a kevésbé tőkeerős vállalkozások kihullása – egyúttal a fennmaradók megerősödése – hozhatja el, amit a már említett okok mellett a befektetési termékek átárazódása is gyorsít. A háttérben a jellemző bérleti díjak változatlan szinten maradása mellett növekvő üresedési ráta és a magasabb hozamelvárások állnak. Azok a fejlesztők, akik nem akarják realizálni az elmúlt egy év mintegy 10-15%-os áresését, választhatnak, hogy a beruházást (ha erre még van lehetőségük), vagy a projekt eladását halasztják el. Az utóbbi csak a nagyobb cégek számára járható út egy olyan piaci környezetben, ahol a finanszírozás drága és az eddiginél magasabb önerőt követel, a bérleti díjak emelkedésére csak egyes részpiacokon mutatkozik esély, emellett a növekvő üresedési ráta kérdésessé teszi a fejlesztői hitel visszafizetését biztosító cash flow elérését a ház eladásáig.

Mindemellett, figyelembe kell venni, hogy a magyar befektetési piacot a nemzetközi befektetők mozgatják, melyek a hitelválság hatására leállíthatják akvizíciós projektjeiket, vagy akár ki is vonulhatnak az általuk kockázatosabbnak ítélt, kisebb piacokról. Ilyen esetben, ha az árcsökkenés általánossá válik, az ingatlantulajdonosok számára az előre menekülés – vagyis a mielőbbi értékesítés – lehet a megoldás, a további értékveszteség elkerülésére. A központilag irányított, kényszerű visszavonulásra lehet példa az Immoeast által tervezett drasztikus beruházás-stop: a hírek szerint az elsősorban a Kelet- és Közép-Kelet Európában tevékenykedő cég folyamatban lévő fejlesztéseinek értékét 4,4-ről 2,4 milliárd euróra csökkenti; emellett a vállalat anyacége – az Immofinanz – is számottevő eszközállomány értékesítését fontolgatja. A fél éve még aktív vevők közül több is eladói pozícióba került, így a Fadesa magyarországi és közép-európai projektjeitől szabadulna (a Foka- öbölbeli Danubio Parkot a D&B Real Estate vásárolta meg), és az Orco is értékesítésre kínálja ingatlanait (az Andrássy úti Avenue Gardens értékesíthető lakásait és üzlethelyiségeit a cég már eladta).

Mit bír el a piac?

A kereskedelmi ingatlanok – különösen az irodák – bérleti díjai néhány éve csökkenő tendenciát mutatnak. Szakértők egyet értenek abban, hogy az emelkedő beruházási költségek (telekárak, építési költségek, aktuálisan emelkedő fejlesztési hitel díjak) miatt lassan muszáj lesz a bérleti díjakat is magasabb szintre hozni. Az általános áremelésre azonban nincs lehetőség. Az irodaházak példájánál maradva, a bérleti díj emelésének realitása van egyes lokális piacokon – pl. belváros –, ahol a fejlesztési lehetőségek szűkösek. Az új építésű és a régebbi irodaházak minőségi és felszereltségbeli eltérései is megalapozhatnak a piactól eltérő árazási stratégiát; emellett a bérbeadási periódus kezdeti szakaszában lévő irodaházak rugalmasabb térkialakítása is árelőnyt jelenthet a bérbeadónak (nagy, összefüggő területek).

Mint ismeretes, a válság egyik meglepetésszerűen elbukott áldozata, a Lehman Brothers már évekkel ezelőtt eladta érdekeltségeit a közép-európai ingatlanfejlesztési piacon.

Hol vannak a befektetők?

Bár a tavalyi év során a kezdődő hitelválság ellenére sem állt meg a hozamesés, és az ingatlanpiacon rekord nagyságú tranzakciós volument regisztrálhattunk (mintegy 1,9 milliárd EUR értékben), 2008. fordulatot hozott, méghozzá a nagy üzletkötések teljes hiányával. Az elmúlt időszak keresleti mutatói az egyes részpiacokon igen impozánsak; az irodapiacon a kiemelkedő 2007-es bérbeadási teljesítményt (320 ezer nm) követően az év közepéig mintegy 136 ezer négyzetméterre írtak alá, a tavaly átadott Aréna Plaza 65 ezer négyzetmétere már hónapokkal az átadás előtt elkelt, emellett a raktáringatlanok bérbeadása idén várhatóan jócskán felülmúlja a tavalyi volument. A fejlesztői tevékenység mellett tehát még idén is aktív keresői oldallal számolhatunk, így a befektetési termékek kínálatára nem lehet panasz. De akkor hol vannak a befektetők? A válasz nem csak a finanszírozás témakörében keresendő.

Cash is king

A befektetési ingatlanpiacon a korábbi években a likviditásbőség volt a jellemző, ami a megfelelő projektek piacra vitelével dinamikusan csökkenő hozamszintet eredményezett. A hozamtrend megfordulását már 1-1,5 éve prognosztizálták, igaz, nem egy világméretű hitelválság kapcsán. A befektetési ügyletek hirtelen stopja, valamint a válságban érintett befektetők eladási kényszere véget vetett a kereskedelmi ingatlanpiacon a felértékelődésnek. Az árcsökkenés tendenciája várhatóan akkor áll meg, amikor a nemzetközi hitelpiacon a javulás jelei mutatkoznak, egyúttal a hazai ingatlanok ára elég vonzó lesz ahhoz, hogy nagy számú, megfelelő elkölthető tőkével rendelkező befektető (spekuláns) vásároljon.
Spekulánsok előre

A saját tőke költsége a hitelkrízis hatására igencsak megnőtt, ugyanakkor a magyar befektetési ingatlanpiacon az utóbbi években az általános hozamcsökkenés és a bérleti díjak stagnálása miatt a saját erőre vetített megtérülés drámaian visszaesett. Mindez a refinanszírozás szigorodó feltételeivel együtt a befektetési kedv csökkenéséhez vezet (illetve a cikk korábbi részében ismertetett okok miatt a termékek átárazódását idézi elő). Természetesen, a befektetők nem tűnnek el a kereskedelmi ingatlanpiacról, és a jelenlegi szélcsend ellenére új invesztíciós csoportok is megjelenhetnek (mint például az amerikai piacon, a jelzáloghitel-válság kapcsán a kínai befektetők). Az egyik reális változás azonban a finanszírozás módjában állhat be. A válság kapcsán likviditási zavarba kerülő ingatlantulajdonosok értékesítési törekvései várhatóan ereszkedő pályára állítják a befektetési ingatlanok árait, így a következő 6-12 hónapban a komolyabb saját erővel, illetve még mindig kiemelkedő bonitással rendelkező vásárlók aranykora jöhet el. A tapasztalatok egyébként nem igazolják a források hirtelen eltűnését, inkább az akvizíciós stratégia – illetve kockázatvállalási hajlandóság – megváltozása érhető tetten.

A kérdés tehát már nem egyszerűen az, hogy a válságnak van-e kihatása a magyar ingatlanpiacra, hanem, hogy azt meddig érezhetjük, és az ingatlanpiaci szereplők mely csoportja sínyli meg a leginkább? Az év harmadik negyedévének végén ezzel kapcsolatban inkább csak feltevések állnak rendelkezésre, komolyabb tranzakciók adatai nem.

Forrás: Eston International

Cikkajánló:

$$1213$$

$$1212$$

$$1211$$