Újra terítéken az ingatlanadó

Hamarosan bevezethetik az ingatlanadót Magyarországon. A Reformszövetség általános értékalapú ingatlanadóban gondolkodik, melynek mértéke 1 százalék lenne, s csak a 30 millió forintnál drágább ingatlanokra vetnék ki. Vajon ez tényleg jó megoldás lenne?

Először vizsgáljuk meg az ingatlanadót más adótípusokkal összehasonlítva. Az ingatlanadó egy vagyoni típusú adó, s ennél fogva előnyösebb a gazdaság számára, mint az élőmunkát terhelő adók, mint amilyen a személyi jövedelemadó is. Ha az adott adóbevételre jutó költségeket nézzük, akkor a fogyasztási jellegű adók előnyösebbek, mint az ingatlanadó, sőt valószínűleg ez lesz az egyik legdrágább adófajta.

Ugyanakkor a világon több országban is ismert ez az adófajta, de mindenhol másként működik. Nem mindegy, hogy a lakossági tulajdonban lévő családi házakra, lakásokra vetik-e ki vagy csak az állandóan nem lakott épületekre, mint az üdülők; luxusjelleggel adóztatják, azaz csak a kirívóan magas értékű villákra vonatkozik-e; csak a jövedelmet termelő, bérbe adott lakásokat adóztatják vagy csak a nem lakossági épületeket (üzemek, irodák, raktárak). Az sem mindegy, hogy az adó kivetése során milyen kedvezményeket tesznek lehetővé. Így nem szabad összehasonlítani ezeket az adókat csak az adó kulcsa alapján. Jelentős különbség az is, hogy Magyarországon az ingatlantulajdon a meghatározó, és sokkal kevésbé terjedtek el a bérlakások, mint Nyugat-Európában.

És akkor ez hogyan is működik nálunk? A tisztánlátás végett nem árt leszögezni, hogy Magyarországon létezik ingatlanadó, illetve különböző ingatlan jellegű adók. Ilyen például a luxusadó, amit évente félszázalékos mértékben, a 100millió FT értéket meghaladó lakóingatlanok után kell fizetnie a tulajdonosnak, a 100millió feletti rész után. Emellett ingatlan jellegű adók az önkormányzati hatáskörben lévő telek-, építmény- és kommunális adók is. Nem mindegy, hogy az ingatlanadó bevezetése ezeket miként érinti. Minthogy nyilván nem mindegy, hogy az ingatlanadó érinti-e majd a lakóingatlanok mellett a telkeket, a termőföldeket, az állami és egyházi ingatlanokat, az üzemeket, raktárakat, irodákat és egyéb vállalkozói épületeket.

Ez nem feltétlenül igazságos. Az emberek akkor tartanak jogosnak egy adót, ha az nem halmozott. Valamint, ha az adó kibúvóra ad lehetőséget. A halmozottság szempontjából az ingatlanadó nehezen lehet igazságos. Az ingatlanok, különösen a lakossági tulajdonban lévő épületek már így is többszörösen terheltek az adókkal. Egy lakóépület gyakorlatilag az összes adótípussal vastagon terhelt.
Az is fontos, hogyan kerül megállapításra az adó alapja. A mai nyilvántartások, nem ilyen célra készültek, így nem is alkalmasak arra, hogy egy általánosan bevezetendő adó alapját képezzék. A beszerzési ár igazságtalan lenne, hiszen ugyanazon forgalmi értékű ingatlanok esetén eltérő adóalapot eredményeznének attól függően, hogy 1, 5, 10 vagy 20 éve vásárolták meg. A forgalmi érték korrekt meghatározása viszont csak egy minden szempontra kiterjedő szakértői értékbecsléssel lehetséges, ami nem olcsó mulatság, különösen, ha hirtelen sokmilliós kereslet jelentkezik iránta. Az ingatlanok értéke dinamikusan változik a tulajdonos beruházásai által, valamint a környezet változásai következtében, ami újbóli értékbecslést igényelhet.

A kibúvókat vizsgálva sem jutunk igen kedvező eredményre, hiszen a luxusadó kapcsán már számos adóelkerülési lehetőség került napvilágra, amivel a tehetősebbek tudnak majd élni.
Az emberek igazságérzetét rombolhatja, hogy az öröklési adó „eltörlését” követően mennyiben lehet jogos a munkával szerzett és fenntartott ingatlanok megadóztatása.

Az ingatlanadó hirtelen bevezetése padlóra küldheti a gazdaságot is, főleg a mostani gazdasági válság közepette. Az építőipar, az ingatlanpiac szempontjából tragikus lenne. Például az emberek sokszor erejüket meghaladva vásároltak ingatlant, de aki pár éve gondosan számolt is, ma már erejét megfeszítve fizeti vissza a jelentősen megnövekedett törlesztő-részleteket. Ha ezt még havi több tízezer forintnyi adóval is megterheljük, akkor családok ezrei teljesen ellehetetlenülnek. Ingatlanok tízezrei kerülnének kényszerértékesítésre a bankok, és eladásra a tulajdonosok által. A kereslet a még kisebb, kevésbé színvonalas lakások felé mozdulna el, holott a hazai ingatlanpiac már jelenleg is a kommersz lakások által terhelt. A piacon megjelenő kínálati nyomás hatására az ingatlanok leértékelődnének, pedig az elmúlt években inkább csak stagnált az értékük.
A kereslet csökkenése és az ingatlanok leértékelődése végképp a padlóra küldené az építőipart. Hiszen ki lenne képes családi házak építésére, vagy értékesebb lakás vásárlására áldozni, amikor a törlesztő-részletek mellett még az ingatlanadót is ki kell termelnie?! De nem csak az építések, hanem a felújítások, modernizálások és bővítések is visszaesnének, hiszen az erre szánható források sokaknál az ingatlanadóra menne el, illetve sokan épp e beruházások által kerülnének az ingatlanadó hatálya alá.
Mindezek tetejébe az ingatlanok leértékelődése további hitelbedőléseket okozhat, hiszen az ingatlan értéke már nem fedezné a rá felvett hiteleket. A bankok így további fedezet bevonását kérnék, amire persze sokan nem volnának képesek, mint ahogy előtörlesztésre sem, hogy így állítsák helyre a hitelfedezetet. Valahogy így kezdődött mostani válság is…

A továbbá minden bizonnyal jelentős mértékben növekednének a lakbérek is, hiszen az ingatlanadót a tulajdonosok nagyrészt továbbhárítanák a bérlőkre. Borítékolható az is, hogy sokan külföldön keresnek majd nyaralót maguknak, ahol nincs, vagy kisebb mértékű az ingatlanadó. Összefoglalva kijelenthető, hogy az ingatlanadó biztosan nem stimulálná, sőt jelentős károkat okozna a gazdaságnak.

Merthogy a rossz ingatlanadó bevezetésére megszámlálhatatlan mód kívánkozik. A Reformszövetség 1 százalékos, a 30millió forintnál drágább ingatlanokra vonatkozó javaslata úgy rossz, ahogy van. Hiszen, hogyan lehetne az igazságos, hogy egy 30millió Ft értékű ingatlanra az adó 0 Ft, míg egy 30,1millió Ft-osra pedig évi 300ezer forint? De ha csak a 30millió Ft feletti részre kell az adót fizetni, jogos-e, hogy a több 29millió forintos ingatlannal rendelkező személyeknek egyáltalán nem kell ingatlanadót fizetni, szemben azzal, aki egyetlen 35millió forintos ingatlannal rendelkezik?
Úgyhogy óvatosan kell bánni az ingatlanadó bevezetésével, illetve a mikéntjével. Egy ingatlan vásárlása, építése évtizedekre vagy egész életre kiható döntés, amit az állampolgárok és a vállalkozások többsége gondos kalkulációt követően hoz meg. Ezt a kalkulációt visszamenőlegesen alapjaiban boríthatja fel egy túlzott mértékű, meggondolatlan ingatlanadó bevezetése, aminek a gazdaságra gyakorolt hatásai is rombolóak lehetnek. Véleményünk szerint az ÁFA kulcs 1-2 százalékpontos emelése hasonló bevételt jelentene az államnak, mint az ingatlanadó bevezetése, viszont kisebb sokkot okozna az állampolgároknak és vállalkozásoknak, s kevesebb kárt okozna a gazdaságnak.

Az összefoglalót a baubid.hu-n Almási János írta.

Cikkajánló:

$$1588$$

$$1589$$

$$1590$$