Leépítés után jöhet az iroda albérletbe adása

Jelentős irodaterületek felszabadulásakor gazdaságos megoldás lehet a sublease - magyarul albérlet. Ugyanakkor érdemes tudni, hogy az albérletbe adás körülményeit a tulajdonos gyakran korlátozza, feltételekhez köti - áll az ESTON International elemzésében.

A nyugat-európai gyakorlatban jóval elterjedtebb és népszerűbb a sublease bérleti forma, mint a közép-kelet-európai országokban. A kialakult gazdasági helyzet azonban megdönteni látszik ezt a trendet. A leépítések következményeként egyre több bérleti terület marad gazdátlanul, melyet frissen induló vállalkozásoknak érdemes kihasználni. Számottevő kedvezményeket és szinte „plug-and-play” irodát kaphatnak, ha alaposan körülnéznek a piacon. Sok „használt” iroda berendezéssel együtt kerül piacra, ami rendkívül előnyös az új bérlők számára.

Ugyanakkor az is tény, hogy ugyanaz a kialakítás ritkán felel meg az új albérlőnek, ezért nehezítheti a bérleti tárgyalásokat, ha az irodaterület átalakítása még további anyagi ráfordítást igényel. Érdemes megfelelő kábelezéssel és villamos energiával ellátott irodarészt kiválasztani, hiszen beköltözés után ezek változtatása, a kapacitások növelése („upgrade”) drága és körülményes lehet. Emellett az önálló bejárat és a leválasztott terület olyan alapvető feltételek, amelyek nélkül az új bérlő funkcionálisan nem működhet.

Ami az anyagiakat illeti, „az albérletet kínálók agresszív engedményeket is hajlandóak adni annak érdekében, hogy veszteségeiket és költségeiket a lehető legjobban minimalizálják” – véli Salamon Adorján, az Eston International Ingatlantanácsadó Zrt. vezérigazgatója - „A díjak annál jobban csúsznak lefelé, minél elkeseredettebbé válik az albérletbe adó.”

Sublease esetén a legsikeresebbnek azok a főbérlők bizonyulhatnak, akik már a válság begyűrűzésekor újragondolták területigényüket és az elsők között dobták piacra megüresedett helyiségeiket, valamint mind árban, mind a kialakítás minőségben fel tudták venni a versenyt a többi bérbeadóval.

Jelen gazdasági helyzetben hazánkban is előfordulhat, hogy egy multinacionális vállalat akár 40%-os leépítésre kényszerül az anyavállalat utasítására, emiatt a korábban bérelt területük felére nincsen szükségük, továbbá az 5 éves bérleti szerződésüket 2 éve kötötték, tehát a szerződés lejártáig még 3 évük van, mindezek mellett az ajánlattételnél nem kötöttek ki „break” opciót.

Íme egy számítási példa a fentiek alapján:

A felszabadult területet a jelenlegi ingatlanpiaci környezetben csak diszkonttal (aktuális esetben 20%) lehet kiadni, így az albérleten keletkezhet némi veszteség:

2000 m2 x (13 €/m2/hó – 10,5 €/m2/hó) x 36 hó = 180.000 € (50,7 millió Ft)

Ellenben ami igazán szignifikáns, az a költségspórolás, ami a területek sikeres bérbeadásával elérhető:

2000 m2 x (10,5 €/m2/hó + 3,5 €/m2/hó) x 36 hó = 1.008.000 € (284 millió Ft)

Ebben az elméleti esetben 282 EUR/HUF árfolyammal számolva havonta akár 7,9 millió, 3 év alatt pedig 284 millió Ft megtakarítás is elérhető, mely a havi 1,4 millió, a 3 év alatt pedig 50,7 millió forint veszteség mintegy 5-6 szorosa is lehet.

Az albérletbe vevő a kedvező ár mellett abból is előnyt kovácsolhat, hogy ebben a bizonytalan piaci környezetben nem kell legalább 5 évre lekötnie magát, csupán a bérleti időszak fennmaradó részére. Azoknak a kisvállalkozásoknak, akik nem akarják hosszú távon elkötelezni magukat, ez vissza nem térő lehetőséget jelenthet.

Fontos tudni, hogy az általános irodapiaci ajánlatokkal szemben az albérleti lehetőségek (sublease) nem nyilvánosak, kizárólag ügynökségeken, tanácsadókon keresztül érhetők el. Az átfogó piacismerettel rendelkező tanácsadók segítenek megtalálni a kényes egyensúlyt a fő- és albérlő között, kedvező szerződési feltételeket teremtve mindkét félnek.

Cikkajánló:

$$1905$$

$$1904$$

$$1903$$