Buktatók a banki jelzálogjog bejegyzésekor
Egyszerű eszközökkel csökkenthető annak a kockázata, hogy a földhivatal elutasítja a jelzálogjog bejegyzését a tulajdonjog-fenntartással történő ingatlan-adásvételek esetében - hívja fel a figyelmet a Deloitte annak kapcsán, hogy olykor a határidők csapdájába esnek a vevők és a finanszírozó pénzintézetek is.
A földhivatalok egy FVM-állásfoglalásnak megfelelően 2009 óta az ilyen ügyleteknél automatikusan elutasítják a jelzálog bejegyzését abban az esetben, ha a felek az összes feltétel teljesítésére nyitva álló igen szűk, 30 napos határidőt elmulasztják. Ember Csaba, a Deloitte Magyarországgal együttműködő Ember, Drabos és Szarvas Ügyvédi iroda ügyvédje a Deloitte közleményében ismertette: azoknál az ingatlan-adásvételi ügyleteknél, ahol a vételár megfizetéséhez banki finanszírozás is kapcsolódik, a vevő szinte soha nem az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában fizeti ki a teljes vételárat, és a földhivatali bejegyzési kérelem beadására is jellemzően csak későbbi időpontban kerül sor.
A felek ilyenkor általában azt kérik a
földhivataltól, hogy az eladás tényét úgynevezett
tulajdonjog-fenntartással jegyezze be, ami egyfajta biztosítékot jelent
mind a vevő, mind a finanszírozó számára, hiszen az eladó ez idő alatt
másnak nem adhatja el az ingatlant, illetve nem is terhelheti meg azt. A
gyakorlatban az ingatlan tulajdoni lapja tartalmazza a hivatalos
utalást a tulajdonjog-fenntartással történő eladásra, ezt pedig a
rangsorban már a finanszírozó jelzálogjog-bejegyzése követi a
széljegyen.
A probléma az ilyen típusú ügyleteknél akkor
keletkezik, amikor a felek határidő megjelölése nélkül kérik az eladás
feljegyzését. A földhivatal ilyenkor feljegyzi a
tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényét, és egyidejűleg törli az
erre vonatkozó széljegyet. Ezután a hivatalnak a finanszírozó
jelzálogjogának bejegyzése ügyében kell döntenie, amire az
ingatlan-nyilvántartási törvény alapján 30 napja van. Ha azonban a 30
napos határidőn belül nem történik meg a teljes vételár megfizetése, és
nem érkezik be a földhivatalhoz a szabályos bejegyzési engedély, a
hivatalnak a jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó kérelmet automatikusan
el kell utasítania.
Ember Csaba kiemelte: az elutasítás az összes érintett számára kellemetlenséggel jár, hiszen átmenetileg meghiúsítja az adásvételt, a finanszírozó bank pedig elveszíti a biztosítékot jelentő jelzálogjogát, mivel a hitel folyósítására (amelyből a vevő a vételár egy részét kifizeti) általában már a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének még csupán széljegyre történő feljegyzése alapján sor kerül.
Ezeknek a
kockázatoknak a kiküszöbölésére az ingatlan-nyilvántartási törvény
alapján két megoldás kínálkozik. Az egyik megoldás az, hogy az
adásvételi szerződésben a felek határidő megjelölésével kérik a
tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének feljegyzését. Ebben az
esetben a földhivatal a kapcsolódó ügyiratot határidő-nyilvántartásba
helyezi, vagyis mindenképpen megvárja a tulajdonjog-bejegyzési engedély
beérkezését. A jelzálogjog bejegyzésének ügyében pedig mindaddig nem
születik döntés, amíg a vevő tulajdonjog-bejegyzésének ügyében nem
hozott határozatot a földhivatal.
A másik megoldás a problémára az, ha a felek a tulajdonjog-fenntartás helyett az egész eljárás függőben tartását kérik, amire szintén lehetőséget ad az ingatlan-nyilvántartási törvény. Ebben az esetben a földhivatalnak a felek által meghatározott határidőig, de legfeljebb 6 hónapig függőben kell tartania a beadvány elintézését. A függőben tartás eredményeként a kérelem felkerül a széljegyre, a bejegyzési engedély megadására megállapított (maximum 6 hónapos) időtartam alatt azonban a földhivatal nem hoz döntést, aminek következtében a rangsorban hátrébb álló kérelmek (jelzálogjog bejegyzése) intézése is függőben van.
Cikkajánló:
$$2625$$
$$2624$$
$$2623$$
