A válság nem mindenhol csökkentette az ingatlanok árát
A válság nem mindenütt járt az ingatlanárak egyöntetű csökkenésével és a forgalom visszaesésével, több területen ennek ellenkezője is megfigyelhető. Jelentősek a területi különbségek: a főváros XI. kerületében mintegy 3 százalékkal nőttek az átlagos négyzetméterárak az elmúlt két évben, míg a VI. kerületben közel 30 százalékkal estek.
Gyuris Dániel, az OTP Jelzálogbank
elnök-vezérigazgatója elmondta: az OTP Értéktérkép Magyarországon
először kínál mindenki számára hozzáférhető, helyi szinten is részletes,
megbízható adatokat a lakóingatlanok áráról, változásáról és
értékállóságáról. Az adatokat vizuális eszközökkel, térképen teszik
láthatóvá, így közérthetőek és könnyen követhetőek.
Az
értéktérkép elkészítéséhez a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illeték
adatbázisa mellett az OTP Csoport évek alatt felhalmozott adatait,
statisztikáit - összesen közel 340 ezer adatot - használták fel. Az OTP
Jelzálogbank a nemzetközi metodikákon alapuló elemzését félévente teszi
majd közzé honlapján. A következő elemzés a termőföld piacról készül,
amit várhatóan egy hónap múlva ismertetnek.
A kizárólag
megvalósult piaci ingatlan-tranzakciókon alapuló értéktérképen a
szakértők 174 országos statisztikai kistérség, illetve 161 fővárosi
irányítószám-körzet 2007-2009-es lakáspiaci forgalmi adatait elemezték.
Az árváltozás elemzéséhez a 2008-as statisztikákat tekintették bázisnak,
mivel a válság jelei csak az ezt követő években mutatkoztak meg a hazai
ingatlanpiacon, és figyelembe vették a 2010-es adatokat is.
Valkó
Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője elmondta: a magyarországi
lakóingatlanok fajlagos tranzakciós ára átlagosan 6,9 százalékkal
csökkent 2008 és 2010 között az OTP Értéktérkép szerint, míg Budapesten 8
százalékos nominális mérséklődés figyelhető meg. Ezzel kapcsolatban
megjegyezte, hogy a fővárosban az országos értéknél magasabb a forgási
sebesség (a forgalom lakásállományra vetített aránya), vagyis a válság
okozta ársokk a piac nagyobb felvevőképessége miatt hamarabb és nagyobb
mértékben tudott érvényesülni, mint a kisebb településeken.
A
budapesti 161 irányítószám-körzetből a válság ellenére 16 körzetben
emelkedett az ingatlanok ára, míg további 25-nél az árcsökkenés 5
százalék alatt maradt. A legértékállóbbnak a XI. kerület bizonyult: itt
található az értéknövekedést elkönyvelő övezetek fele. A kerület átlagos
négyzetméterára ennek köszönhetően nominálisan mintegy 3 százalékkal
még emelkedett is. A XI. kerületben a statisztikát javították az új
építésű ingatlanokkal kapcsolatos, az átlagosnál drágább tranzakciók is.
A másik véglet a VI. kerület a maga 30 százalékos áresésével, aminek
okát a külföldi vevők tömeges befektetési célú vásárlása miatt a
környékhez képest magas (2008-ben négyzetméterenként 325 ezer forintos)
kezdeti árszintében látják a szakértők.
A családi házak forgalma
jelentősen visszaesett a fővárosban, ám az árak itt stagnáltak. A
lakások értéke 9,5 százalékkal mérséklődött, míg a válság hatásait
leginkább megérző panel lakótelepek áresése gyakran meghaladta a 15
százalékot is. A fővárosi átlagot több mint kétszeresen meghaladó
árcsökkenés 43 körzetben ment végbe, ebből mindössze nyolc budai. Az
árak kerületi szinten kettőben - a XI. és - kertvárosi körzeteinek
köszönhetően - a XIX. kerületben emelkedtek minimálisan.
A
nominális árak közötti jelentős különbség szintén a piac megosztottságát
mutatja az elemzők szerint: Magyarország legdrágább körzetében (1014 - a
Budai Vár) az átlagos négyzetméterár 584 ezer forint volt 2010-ben, ami
több mint háromszorosa a legolcsóbb budapesti körzet (1156 - újpalotai
lakótelep) átlagárának (159 ezer forint), és több mint tízszerese a
legolcsóbb kistérség (bodrogközi) átlagosan 42 ezer forintos
négyzetméterárainak. A fővárosi átlagos négyzetméterár 262 ezer forint,
míg az országos 122 ezer forint volt 2010-ben.
A tranzakciók
száma Budapesten két év alatt 38 százalékkal, országosan 53 százalékkal
csökkent, vagyis az árváltozás és a forgalom nem feltétlenül korrelál
egymással - mutatott rá Valkó Dávid. Országos átlagban a lakásállomány
1,5 százaléka került piacra évente, Budapesten pedig 2,4 százaléka. A
fővárosban a szélső értékek a VIII. és a XXIII. kerületben
tapasztalhatók, ahol minden 23., illetve 167. lakást adják el évente.
Országosan a megyeszékhelyek, megyei jogú városok adják a forgalom 35
százalékát. A kistérségek közül a legkisebb a forgási sebesség a
bélapátfalvai és szerencsi kistérségben, ahol minden 333. ingatlan kerül
piacra.
A válság hatásainak elemzésére az OTP Jelzálogbank
elemzői öt kategóriába sorolták a körzeteket, együtt kezelve a forgalom
és az árak alakulását. Budapesten a XI. kerület minősült
"válságállónak", ahol hét körzet került a legjobb kategóriába. A
leginkább "válságsújtott" pedig a XV. kerület lett, ahol a nyolc
irányítószámból négy került a válság által leginkább érintett csoportba.
Az országos kutatásban az előzetes várakozásoknak megfelelően a főváros környéki, a balatoni és néhány nagyváros környezetében lévő régió mutatkozott a leginkább válságállónak. Baranya és Győr-Moson-Sopron kivételével mindenhol vannak azonban "válságérzékeny" és "válságsújtott" területek. A legkedvezőtlenebb pici folyamatok Borsod-Abaúj-Zemplén és Hajdú-Bihar körzeteinek többségét jellemzik, azonban ezekben is akadnak olyan területek, ahol az adatok szerint emelkedtek az árak vagy nőtt a forgalom. A nagyvárosok általában jobban vészelik át a válságot, bár sok esetben jelentős áreséssel, ugyanakkor az átlagnál csekélyebb forgalomcsökkenéssel.
Cikkajánló:
$$3440$$
$$3439$$
$$3438$$
