Kvótarendszerrel "dobják piacra" a moratórium alól feloldott ingatlanokat

A Magyar Nemzeti Bank szakértői azt ajánlják, hogy a kilakoltatási moratórium feloldását követően a bankok árverezési kvótarendszerrel hajtsák végre a moratórium alól feloldott ingatlanok eladását - derül ki abból a háttéranyagból, amelyet a jegybank csütörtökön publikált a honlapján.

A jegybanki szakértők azt vizsgálták, hogy a moratórium feloldását követően milyen hatással lehetnek a nem teljesítő jelzáloghitelek mögötti ingatlanok a lakáspiacra. A problémás hitelekkel terhelt ingatlanok száma 2010 végére meghaladta a 90 ezret. Ez több mint 125 százaléka a teljes, 2010-es lakáspiaci adásvételi forgalomnak. Ez az arány abszolút értelemben és nemzetközi összehasonlításban is igen magas, így feltételezhető, hogy a problémás ingatlanok piacra kerülése jelentős kínálati sokkot okozna.

Bár a törlesztéseket későn vagy már régóta nem fizető, mulasztásban lévő jelzáloghitel-adósok megoszlása országszerte "lakosságarányosan" nagyjából egyenletes, a kevésbé jelentős helyi ingatlanpiaccal rendelkező régiók esetében a problémás ingatlanok száma a tavalyi adásvételi forgalomnak a kétszeresét is meghaladta - olvasható a jegybanki háttéranyagban.

Az elemzés szerint az eredetileg 2011. április 15-én lejáró árverezési, illetve kilakoltatási moratóriumokat ez év július 1-ig hosszabbították meg. Kivételt jelent ez alól a nem lakáscélú jelzáloghitelek esetében történő kilakoltatás (de az árverezési moratórium ezekre a hitelekre is fennmaradt). A mostani állapot szerint ez év július 1. után azonban megjelenhet a lakáspiac kínálati oldalán az a több tízezer ingatlan, amelyek a válság óta halmozódó nem teljesítő jelzáloghitelek mögött állnak fedezetül, és amelyeknek az értékesítését eddig a moratóriumok megakadályozták. A kínálati sokk jelentős áresést okozhat a lakáspiacon, ami negatívan hathat a bankrendszer működésére - állítják a jegybank szakértői.

Az MNB szakértői úgy vélik: a kereskedelmi bankok is érdekeltek abban, hogy fokozatos portfoliótisztítást hajtsanak végre, ezzel csökkentve a lakáspiacra nehezedő nyomást. Egyes nemzetközi példák szerint a piac maga is képes levezényelni egy jelentősebb jelzáloghitelportfolió-romlást követő tisztítási folyamatot. Ugyanakkor nem zárható ki annak kockázata, hogy egyes bankok a nem tejesítő hitelportfoliótól való gyors megszabadulás érdekében dömpingszerű tisztítást hajtanak végre, amivel más pénzintézeteket is az értékesítés felgyorsítására kényszerítenek, így végső soron jelentős ingatlanpiaci ársokkot idézhetnek elő. Így indokolható lehet egy államilag szabályozott portfoliótisztítási folyamat kezdeményezése - olvasható az anyagban.

A jegybank szakemberei szerint a fedezetérvényesítési (árverezési) kvótarendszerben a kvótákat érdemes ingatlan-darabszám és nem a hitelállomány alapján meghatározni, mivel így jobban kontrollálhatók a piaci folyamatok. A negyedéves árverezési kvóta nagysága 5-10 százalék között lehet: ez belátható időtávon belülre (2,5-5 év közötti időszakra) helyezi a portfoliótisztítás végét, és közben még elfogadható mértékben - a piaci forgalom legfeljebb 25-50 százalékáig - terheli a lakáspiacot.

Az MNB háttéranya szerint a kvóták hatálya alól érdemes kivenni az értékesebb ingatlanokat; a kvótákat olyan módon kell meghatározni, hogy a fedezetérvényesítés lehetősége a hitelkövetelés átruházásakor is megmaradjon. Megfontolható emellett a kvóták regionális szintű meghatározása, mivel a lakáspiac felszívó képessége nem minden térségben ugyanolyan. Az is kívánatos lenne, hogy a budapesti piac ne kerüljön be a kvótarendszer hatálya alá, hiszen a fővárosban elég jelentős a lakáspiac ahhoz, hogy felszívja a banki kínálatot. A szakértők még azt is jónak látják, hogy ingatlanpiaci helyzet függvényében a kvóta nagyságát negyedévente vizsgálják majd felül.

Cikkajánló:

$$3460$$

$$3459$$

$$3458$$