Ingatlanpiaci trendek 2016-ban

Milyen változások várhatók a lakásvásárlások terén?

A 2015-ös ingatlanpiaci fellendülés idén is folytatódik. Az élénkülés motorját az első lakásukat vásárlók, nagyobba költözők vagy éppen szétköltözők mellett új beszállókként a CSOK-ból finanszírozott vásárlók, valamint továbbra is a piacon nagy volumenben jelen levő befektetési célú vevők alkotják. Budapesten minden második ingatlanvásárló befektető volt.

2015-ben a lakásárak folyamatosan növekedtek, ez a tendencia idén várhatóan tovább folytatódik, ahogy az albérleti díjak szárnyalása is. Utóbbiak igen jelentős mértékben emelkedtek. A fővárosban a növekedés 40%-os volt, vidéken mintegy 20%-kal nőttek a bérleti díjak. Mind az általános albérleti díjnövekedés, mind az alacsony banki kamatok azok, amelyek együtt nagy mértékben erősítik a lakásbefektetői hajlandóságot. Jó tudni, hogy az országos szinten egyre növekvő számú ingatlan adásvételek harmadánál budapesti ingatlanokra szerződnek! A fővárosban az ingatlanárak és bérleti díjak valóban elszabadultak és nem látható még olyan jel a piacon, ami gátat szabna az emelkedésnek.

A használt lakások árai Budapesten átlagosan 20%-kal, vidéken 10%-kal nőttek. A panellakások országosan vizsgálva is átlagon felüli árnövekedést produkáltak. A budai panelek árai például 41%-kal emelkedtek.

Az új építésű lakások esetében a 2016. esztendő drasztikus kereslet-növekedést fog hozni az új CSOK bőkezű támogatási keretrendszere következtében. Vidéken szinte minden régióban lehet 10+10 milliós költséghatáron belül új lakásokat találni, Budapesten már kevésbé.

A vevőkör összetételénél érdekes - egyben magától értetődő - jelenség, hogy mind a házasságok, mind a válások számának alakulása leképezi az ingatlan adásvételik grafikonját. Minél több a családi esemény (házasság és válás), annál több a lakásvásárlás. Ennek megfelelően, az ingatlanközvetítők tapasztalatai szerint a vevők többségét mind a fővárosban mind vidéken a középkorosztály teszi ki. A negyvenes korosztály az adásvételik mintegy harmadánál lépett fel vevőként, a harmincasok 22%-ban, az ötvenesek 20%-ban, az ennél idősebbek 10%-ban, míg a többit a fiatal felnőttek tették ki.

Az ingatlanpiaci fellendülés tetten érhető az átlagos eladási idő vizsgálatával. Ahol pörög a piac, ott nem kell sokáig várni a vevőre. Más kérdés, hogy egy magasabb áron vajon mennyivel hosszabb ideig kellett volna árulni az ingatlant, hogy többért is el lehessen adni. Budapesten a panellakások átlagos értékesítési ideje mindössze egy hónapra csökkent, a téglalakásokat két hónapig, míg a családi házakat mintegy hat hónapig kell árulni, mire elkelnek. Panelek esetében országosan sem sokkal rossz a helyzet (hat hét), házaknál nincs különbség, míg téglaépítésű lakásoknál három hónap kell az eladáshoz.

Paneleknél az egyre gyorsabb értékesítési átfutási idő egyre minimálisabb mértékű alkupozícióval társul a stabilan magas keresletnek köszönhetően. Az alkupozíció a vidéki családi házaknál volt a legnagyobb - 9% -, míg panel és téglalakásoknál egyaránt 4% körül mozgott. Mi a panelek népszerűségének oka? Az új otthon után néző vásárlók többsége nem engedhet meg jobb minőséget magának, így a kereslet javarésze a még éppen elérhető árú panelek felé összpontosul. A családi házakat sem azért kénytelenek eladóik hat hónapon át árulni, mert nem lenne rá igény, hanem egyrészt ezek irányában kevésbé nyilvánul meg a spekulatív kereslet, ill. áruk sokkal kevesebbek számára megfizethető.

Azok, akik a panelt sem tudják megfizetni, de mégis különálló egzisztenciát szeretnének, nem marad más választás mint az albérlet. A bérleti díjak viszont éppen a stabil keresletre támaszkodva jelentős emelkedésbe kezdtek: tavaly országosan 20%-kal nőttek a díjak. A magas albérleti díjak, a biztos kereslet, kiegészülve egy alacsony szintű kamatkörnyezettel, kiváló befektetési céllá tette az ingatlanokat. Az elérhető hozamok régiónként és ingatlantípusonként különbözőek, de összességében 6,5% (Pest megye) és 10,5% (Kelet-Magyarország) között változnak. A magasabb hozamszázalék nem feltétlenül jelent összegszerűen több bevételt a tulajdonos számára, tekintve az akár többszörös ingatlanár-különbségeket.

Összességében megállapíthatjuk, hogy nem látjuk semmi jelét annak, hogy bármi is fékezné egyrészt az ingatlanárak emelkedését, másrészt az ebből fakadó bérleti díj növekedését sem, ami tovább fogja gerjeszteni a spekulatív, befektetés jellegű, kiadási célú ingatlanvásárlásokat. Ahogy utóbbiak részaránya egyre nő a piacon, úgy fog egyre inkább ellehetetlenülni a fiatal felnőttek lakáshoz jutása, amiben talán csak az új CSOK jelenthet némi reménysugarat. A CSOK lehet az az erő, amely feltámaszthatja halottaiból az utóbbi években  egyre csökkenő számú lakásépítéseket és meghozhatja a nagybefektetők kedvét is beruházásaik elindításához. Kérdés, hogy ezen építkezések pozitív hatása mérhető lesz-e már idén is vagy inkább 2017-re tolódik át.