Ingatlanpiaci tendenciák

Horváth Gyula ingatlanszakértőt kérdeztük, mi várható, merre tartanak az árak, meddig nő még a kereslet.

(Ingatlanok.hu) - Azt mondják, ma Magyarországon könnyű ingatlant eladni. Igaz ez?
(Horváth Gyula) - Igaz a hír. Mindent - majdnem mindent - könnyen el lehet adni. És az is igaz, hogy most nem lehet eladni.

Az ABIS Mérnöki Kft Ingatlanirodája 2015-ben a teljesített közvetítői megbízások 81%-át két hónapon belül realizálta. Ezeket könnyű volt eladni. Volt köztük 100 milliós és 800 ezres is. Az volt a közös bennük, hogy a tulajdonosaik figyelembe vették a reális piaci árakat.

Ebben a kérdésben van az irodánk ingatlanközvetítő szakértőinek az egyik nagy szerepe. A területükön naprakész információkkal rendelkeznek a piaci viszonyokról. Többször előfordul, hogy a tulajdonos elképzelésénél magasabb áron tudjuk értékesíteni a lakást, családi házat, üzlethelyiséget.

Persze olyan is akad, aki érzelmileg annyira ragaszkodva az ingatlanához, az eladhatatlanságig túlárazza és nem hallja meg a szakértő szavát. Mi csak a piac értékítéletét tudjuk figyelembe venni. Ebben és az elvárásokat is meghaladó szolgáltatásokban kiválók.

Az eladók és a vevők is szabadidőt és pénzt nyerhetnek a szakértelmünkkel.

(Ingatlanok.hu ) - Ön mióta foglalkozik ingatlan-értékbecsléssel?
(H.Gy.) - Én és a cégem 2005-től, immáron 11 éve. Ugyanakkor a kollégáim között vannak még tapasztaltabbak is, akik már 15-20 éve. Hivatalos értékbecslést készítő külsős kollégám már több mint 20 éves múlttal rendelkezik.

Irodám ingatlanközvetítő munkatársainak a tapasztalata, szakértelme, emberi hozzáállása a legmagasabb igényeket is kielégíti. Ők az igazi INGATLANKÖZVETÍTŐK, akik mind az eladó, mind a vevő igényeit figyelembe véve dolgoznak. A cél az, hogy mindkét fél elégedett legyen az egész folyamatban. Ezért is a megbízóink több mint kétharmada visszatérő vagy ajánlás útján érkező ügyfél.

(Ingatlanok.hu) - Mi a szakterülete? Hol és miben érdekelt a leginkább?
(H.Gy.) - Irodánk a 13. kerületben, Újlipótvárosban, a Vígszínház és a Margit híd közelében található. Ezáltal kiemelt terület a környék és a Körút tágabb vonzáskörzete valamint a budai belső területek. Ugyanakkor a kollégák lakhelye szerinti budapesti kerületek is beletartoznak a működési körünkbe, mivel ott nagy helyismerettel, kapcsolati körrel rendelkeznek, sokan ismerik őket.

Alapesetben a lakóingatlanok (lakások, családi házak, új építésű projektek) a szakterületünk. Otthon vagyunk Pest és Buda déli, északi és nyugati területein és a közeli agglomerizációban is. Természetesen a visszatérő, ajánlással érkező ügyfelek kiszolgálása érdekében is mindent elkövetünk, akár még távolabbi, balatoni, alföldi ingatlanok esetében is.

A lakóingatlanokon kívül sok esetben segítettünk akár üzlethelyiséget, vendéglátó egységet, irodát, földterületet eladni, kiadni.

(Ingatlanok.hu) - Miért választotta ezt a szakmát?
(H.Gy.) - Nagyon jó dolog az ügyfeleink igényeit szolgálni, a megelégedettségüket kivívni. Ebben a szakmában a legtöbbször a megbízók további életét meghatározó döntések segítői vagyunk. Sokszor baráti, bizalmi kapcsolat alakul ki. Minden egyes megoldott feladat további hatalmas energiát ad az elkövetkezőkhöz. Kollégáimmal közösen munkálkodunk ezen, igazi csapatként. Nem ritka, hogy az egész iroda részt vesz egy-egy közvetítői folyamat sikerre vitelében. Ennél motiválóbb hivatást nem sokat tudok.

(Ingatlanok.hu) - Milyen folyamatok zajlanak most a piacon?
(H.Gy.) - Kategóriánként változik a kép. A kereslet-kínálatban keresendő a korrekt válasz, amihez egy több oldalas tanulmány is kevés lenne.

A fő tendenciák:

• Az adott területen, az adott szegmensben alacsonyabb árú és kisebb fenntartási költségű ingatlanok iránt a legnagyobb a kereslet. Ezeket általában gyorsabban el lehet adni. Ezért 2015-től a kínálatokban kevesebb a belsőbb területi, egy-két szobás, kisebb alapterületű panel, ami azóta jelentősen megemelte az árakat. Úgy tűnik, hogy 2016 második negyedévében nőtt a kínálat és megállt az áremelkedés ezeken a területeken. Van ahol kisebb árcsökkenést tapasztalunk.
• Más területeken, nagyobb értékű lakásoknál, családi házaknál nem láttunk jelentősebb áremelkedést. Van ahol az árak még a válságot követően is csökkentek.
• A Budapesten kívüli településeken is ez az általános kép. Itt is akad kivétel, néhány nagyvárosunk, a Balaton és a Velencei tó partmenti települései, a kiemelt fürdőhelyek egyedileg értékelendők.
• A legérdekesebb képet egy viszonylag szűk területen tapasztaljuk. Buda legfrekventáltabb területei, a Belváros, Újlipótváros, az Andrássy út térsége, a Palotanegyed és még néhány körzet speciális területet képviselnek.
• Az Európa második legszebb városának választott és talán a legszebb főváros szerepére is aspiráns Budapesten az ingatlanok árai még mindig jelentősen elmaradnak a nyugat-európai és a közvetlen térségbeli hasonló adottságú ingatlanok áraitól. Nagy a belföldi és külföldi kereslet is ezeken a területeken, amelyek tovább emelik az árakat. Itt kiemelten fontos a társasház állapota, ami jelentős ármódosító tényező lehet.

(Ingatlanok.hu) - Mitől szálltak el ennyire a magyar ingatlanpiaci árak?
(H.Gy.) - A válság mindenki figyelmét ráirányította a racionálisabb gazdálkodás fontosságára. Ezzel együtt a nemzetközi piaccal összehasonlítva a magyar ingatlanok árai hatalmas elmaradásban voltak, sokszor még vannak is. Nagy szerepe volt a devizahitelek rendezésének is. Sok kiváró vevő ingatlanba fektette a pénzét.

(Ingatlanok.hu) - Meddig emelkednek még?
(H.Gy.) - A speciális, európai összehasonlításban is kiemelten frekventált területeken én további, akár több éves folyamatos emelkedést várok. Más területeken nem várok lényeges elmozdulásokat.

(Ingatlanok.hu) - Láthatóak már az árkonszolidáció előjelei?
(H.Gy.) - Amennyiben valaki naprakészen elemzi a kereslet-kínálatot, akkor igen szignifikáns jeleket tapasztal. Igen, stabilizálódott piac látható, a már elmondott kisebb változásokkal. A nagy, hirtelen ármozgások nem jellemzőek.

(Ingatlanok.hu) - Miért a panelek árai nőttek leginkább?
(H.Gy.) - Olcsó, praktikus, jó elrendezésű, kedvező rezsivel rendelkező lakások. A tulajdonostól nem igényelnek nagy anyagi és időbeli terheket jelentő odafigyelést. A mai rohanó világban sok embernek elérhető, praktikus megoldást jelent. Összhangban van az életvitelükkel.  Ezáltal a kereslet intenzíven nőtt irántuk. Jelentősen alul voltak árazva, ahonnan az elmozdulás sokszor még az 50 %-osnál magasabb mértékű áremelkedést is meghaladta.

(Ingatlanok.hu) - A CSOK hatása mennyiben érezhető most a piacon?
(H.Gy.) - Ennek a kérdésnek a megválaszolására egy külső szakértőt kértem fel Papp Gyöngyi független hitelközvetítő személyében, aki az ügyfeleink és a kollégáim maximális elismerése mellett, mindig az ügyfél érdekeit szem előtt tartva, lassan már 10 éve segíti a munkánkat.

Papp Gyöngyi elmondta, hogy a CSOK-nak valószínűleg nagy szerepe volt abban, hogy beindultak mind a társasházi, mind a családi házas építkezések. A családi és társasházépítésre alkalmas telkek piacát is nagyon felpörgette. Mindegyik új építésű szegmensben hozzájárult az árak emelkedéséhez és a forgalom növekedéséhez.

Az év eleji kezdeti felfokozott érdeklődés mára alább hagyott, nagyon sokan szembesültek vele, hogy az elképzeléseikhez nem tudják igénybe venni. Ráadásul elég nagy volt a bizonytalanság a sűrűn változó értelmezések, állásfoglalások miatt. Sokan csalódtak és végül lemondtak róla.

(Ingatlanok.hu) - Csalódás az Ön számára a CSOK teljesítménye?
(H.Gy.) - Csak megerősíteni tudom Papp Gyöngyit, aki elmondta, hogy egyáltalán nem okozott neki csalódást, mivel nem számított nagy dolgokra. Az ügyfelek kb. 90%-a továbbra is a használt ingatlan vásárláshoz veszi igénybe, ami szerencsére kicsit könnyebb lett.

Új építésnél elsősorban az építkezők tudnak jól élni vele, viszont náluk elég sűrűn probléma a megfelelő, megfizethető telek megtalálása. Az új lakások vásárlásához igénybe vett CSOK-ot jövő évtől kezdjük majd érezni, mivel a jogszabály miatt csak a használatbavételi engedély után lehet igényelni és CSOK-ra alkalmas kész lakások szinte egyáltalán nincsenek a piacon.

(Ingatlanok.hu) - Az új ingatlanok építését mikor fogja érezhetően előmozdítani az új otthonteremtési támogatás?
(H.Gy.) - Papp Gyöngyi szerint mindenképpen előmozdította. Ahol van már 3 gyerek, ott a 10+10 millió ösztönző hatására sokan fordultak az új építésű ingatlanok irányába. Nem egy ügyfelem, csak ezért vásárol vagy építkezik. Az már más dolog, hogy sokan nem találtak megfelelő ingatlant, nem tudtak elegendő önerőt biztosítani, illetve egyéb akadályokba ütköztek.

(Ingatlanok.hu) - A használt lakások tekintetében mi a tapasztalata, a vevők inkább a felújítottakat keresik vagy a felújítandókat?
(H.Gy.) - A használt lakásoknál a legdöntőbb a városon belüli elhelyezkedés, a lakókörnyezet és a társasház állapota. Rossz állapotú házban csak jelentős árveszteséggel és lassan adhatók el a lakások. Szélsőséges esetben az időszükséglet akár több év is lehet.

A lakás állapota általában csak árcsökkentő tényező, kevésbé befolyásolja az eladási időt. Sokan keresnek felújítandó, szinte már romos lakást, amit a saját igényük szerint tudnak kialakítani. Vannak, akik a felújítás utáni továbbértékesítésre vásárolják az ingatlant. Köztük egyre nagyobb számban tapasztalunk a homestagingben (eladásra való felkészítésben) profi vállalkozókat.

(Ingatlanok.hu) - Mit gondol, milyen beruházással lehetséges legnagyobb mértékben növelni egy ingatlan értékét?
(H.Gy.) - Kiemelt feladatunknak tekintjük, hogy a tulajdonos érdekében az érdeklődők pozitív döntését megerősítő, árnövelő lehetőségekre felhívjuk az eladó figyelmét.

Sajnos sok tulajdonos nem tulajdonít ennek jelentőséget. Ennek a legkézenfekvőbb, legolcsóbb megoldása a lakás kitakarítása, ablakok, függönyök, fürdőszoba, konyha tisztasága; rendrakás, a személyes dolgok és a felesleges használati tárgyak elpakolása, esetleg kidobása.

Már anyagiakban is mérhető árnövelő lehetőség a lakás tisztasági festése, esetleges korábbi rongálások, beázások kijavítása. A lakás olyan állapotba hozása a cél, ami a vevőjelöltben elindítja azt a kellemes  érzést, hogy ott szeretne lakni. Ez költségben a lakás értékének 1-2%-át jelenti, amivel akár az eladási ár 10%-kal is emelhető!

Nagyobb mértékű beruházás elvégzéséhez mindenképpen homestaging szakértőnk bevonását javasoljuk. Általában a lakás értékének max. 5-10%-át befektetve akár 20-30%-ot elérő áremelkedés realizálható. Az értékesítési idő pedig akár 1-2 hétre minimalizálódik.

(Ingatlanok.hu) - A téglalakásokért miért kérnek többet a tulajdonosaik? Milyen előnyökkel bírnak a panelekkel szemben?
(H.Gy.) - Véleményem szerint a több évtizedes beidegződés a legdöntőbb. A különbség egyre kisebb, van ahol már nem is érzékelhető. Sokan az egészségesebb - tégla a beton ellenében - építőanyag miatt részesítik előnyben.

(Ingatlanok.hu) - Melyek Budapesten a legfelkapottabb családi házas régiók?
(H.Gy.) - Budán klasszikusan a II. kerület belső része, a Rózsadomb és a hozzá kapcsolódó III. kerületi hegyvidék valamint a XII. kerület. Egyre keresettebb a Római part és Csillaghegy, valamint a XI. kerület.

Pesten klasszikusan a legfelkapottabb a XVI. kerület, de feltörekvő, főleg az újépítésűek szegmensében a XVII. kerület is.

A családi házas kategóriában volt az elmúlt években a legkisebb ármozgás. Nagy a kínálat ugyanakkor a vevők a mai életstílusuknak leginkább megfelelő lakásokat, esetleg kisebb, önálló kerttel rendelkező - és emiatt olcsóbb - sorházakat részesítik előnyben.

(Ingatlanok.hu) - A nagy értékű ingatlanokkal mi a helyzet? El lehet őket adni bekerülési áron?
(H.Gy.) - Egy szűk réteg keresi a kifejezetten extra igényű, luxus házakat, lakásokat. Itt nagyobb számban jelentek meg ismét a külföldi vevők. Ebben a kategóriában jobbak az eladási esélyek. Ezeket bekerülési ár felett lehet eladni.

Az ez alatti kategóriában, még a nagy értékűekhez tartozó  ingatlanok esetében a legtöbb esetben csak veszteséggel értékesíthető az ingatlan. Különösen jellemző ez a korábban kedvelt budai agglomerizációban. Az építéstől eltelt idő növekedésével arányosan nagy mértékben csökken az eladási ár.

(Ingatlanok.hu) - Egyre többen vesznek lakást befektetési - albérletkiadási - céllal. Ha ilyen sok lakás kerül emiatt az albérletpiacra, akkor miért olyan nehéz albérletet találni a fővárosban?
(H.Gy.) - Nagyon sok lakás tulajdonosa a rövid távú kiadást részesíti előnyben a várható nagyobb haszon reményében.

A hosszú távú kiadási kedv csökkenését eredményezi az is, hogy a bérbeadók jogait a jelenlegi rendelkezések - véleményem szerint - nem védik megfelelő mértékben. A birtokjog sokszor ütközik a tulajdonjoggal. A nem fizető, rongáló, antiszociális bérlő törvényesen nehezen, vagy szinte egyáltalán nem rakható ki a lakásból. A bérbeadók körében elterjedt vélemény szerint ezért nem szívesen fogadnak be családosokat, kisállattal költözőket. Ők különösen nehezen találnak albérletet.

Sok tulajdonos inkább lemond a kiadásról, vagy a rövid távú kiadást választja, leginkább külföldi vendégnek.

A bérbeadók biztonságának érdekében minden esetben javasoljuk közjegyző által ellenjegyeztetni a bérleti szerződést, amely nemfizetés esetén végrehajtható közirat, a bérlő kiköltözése törvényesen rövid idő alatt kikényszeríthető.

Véleményem szerint a kiadási kedvet jelentősen növelné, ha kisebb lenne a bérleti díj miatti adó és járulék elvonás.

(Ingatlanok.hu) - Kiadó albérletek tekintetében melyek a legkedveltebb kerületek?
(H.Gy.) - A tágabb értelmű belvárosi területek, főleg az egyetemek közelében. De egész Budapestre elmondható, hogy - a luxus kiadó lakásokat, házakat leszámítva - nehéz kiadó lakást találni.

(Ingatlanok.hu) - Meddig lesz jó üzlet az Airbnb?
(H.Gy.) - Fizető vendéglátó szolgálat mindig is létezett. Most az internet jóvoltából az Airbnb sok előnye miatt egyre elterjedtebb. Szerintem további növekedése várható, de már csak kisebb mértékben, a turizmus várható emelkedésének arányában.

(Ingatlanok.hu) - Mit hoz a közeljövő általánosságban és ingatlantípusonként (panel, tégla, családi ház) a piacon Ön szerint?
(H.Gy.) - Válaszom alapfeltétele, hogy sem gazdasági, sem társadalmi téren nem következnek be negatív események és legalább a jelenlegi nyugalmi szint marad.

Nem várok hirtelen jelentősebb ármozgást. Lassan tovább nyílhat az árolló, ami a keresett és kevésbé keresett ingatlanok árának további távolodását jelenti.

További áremelkedést a már felsorolt, az európai értékrendben is kiemelt területeken várok.

Máshol tégla épület esetében kisebb, max. 5-10%-os csökkenés prognosztizálható. Panellakásoknál hasonló ármozgást várok, akár néhány %-kal nagyobb mértékű árcsökkenést is el tudok képzelni.

A CSOK és az ÁFA csökkenés miatt a piacon rövidesen megjelenő újépítésű lakások egyelőre nehezen árazhatók. Várhatóan a befektetők magasabb árakat határoznak meg, ami pár hónap alatt be fog állni egy stabil értékre.