Ingatlan értékbecslés - mikor, miért és hogyan?

El akarom adni, de nem áron alul. Honnan tudom, mennyit ér az ingatlanom?

Ingatlan értékbecslési tanácsok Bátai Attila értékbecslőtől, a Bátainé és fia Ingatlaniroda képviseletében.

 

(Ingatlanok.hu) - Könnyű ma Magyarországon ingatlant felbecsülni?
(Bátai Attila) - A kellő szakmai tapasztalattal - az érintett terület nagyfokú ismeretével - és körültekintéssel nem minden esetben jelent igazi kihívást.

(Ingatlanok.hu) - Ön mióta foglalkozik ingatlan-értékbecsléssel?
(Bátai Attila) - Cégünk megalakulása óta, 1993-tól szinte napi rendszerességgel.

(Ingatlanok.hu) - Mi a szakterülete? Hol érdekelt a leginkább?
(Bátai Attila) - Leginkább Dunakeszi, Budapest és a főváros északi agglomerációja; Göd, Fót, Sződliget, Vác.

(Ingatlanok.hu) - Az ingatlanérték-becslés nem egzakt tudomány, nem csupán matematikai modelleket alkalmazó szakma, hanem bizonyos mértékig látnokság, jövőkutatás is. Mennyiben igaz ez?
(Bátai Attila) - Szakmailag felkészült és a hivatását szerető értékbecslő bocsátkozhat jóslásokba, de nem ezen múlik. A kellő tapasztalat és a megérzés is nagyban befolyásolja az árak kialakítását. Itt is igaz "az információ hatalom". Sokszor csupán egy apró hír vagy információ segítségével prognosztizálhatóvá válik az ingatlanárak alakulása kis területen.

(Ingatlanok.hu) - Mihez kérnek általában az ügyfelek értékbecslést?
(Bátai Attila) - Egyre több vevő kér már vásárláshoz ill. a tulajdonosok az eladáshoz. Valamint banki hitelfelvételhez, és nem utolsó sorban peres eljáráshoz, hagyatéki tárgyaláshoz.

(Ingatlanok.hu) - Mennyibe kerül egy ingatlan értékének felbecsülése?
(Bátai Attila) - A piaci értékbecslés bruttó 20.000 Ft. A szakértő díjazása nagyban függ a munka ill. az elkészített értékbecslés nagyságától és annak részletességétől is.

(Ingatlanok.hu) - Mit kap ezért a pénzért a megrendelő?
(Bátai Attila) - Minden esetben a megrendelővel történt egyeztetésnek megfelelő részletességű vagy fajtájú értékbecslést.

(Ingatlanok.hu) - Milyen fő paraméterek határozzák meg egy ingatlan értékét?
(Bátai Attila) - A legelső tényező az ingatlan helye, fekvése, kora, állapota, utána a gyakorlatban megszokott tényezők. Társasázi lakásnál: az épületen belül hanyadik emeleten található, milyen a társasház lakó összetétele, merre néz... (kukatárólóra, parkra, forgalmas útra, buszmegállóra, fényező-karosszéria-lakatos műhelyre, stb.).

Kilátás az új otthonunkból. Nem mindegy, mire néz az ablak.

Kilátás - nem mindegy, merre néznek az ablakok

(Ingatlanok.hu) - Létezik-e olyan egységes szempontrendszer, ami alapján bármilyen ingatlant fel lehet értékelni?
(Bátai Attila) - Szerintem nincs. Még csak megközelítőleg sem lehet ráhúzni egy zsákot mindenre. Két egymás mellett lévő ugyanakkora mérettel rendelkező panellakásnál sem lehet azonosságról beszélni. Nem mindegy, merre néz az ingatlan, mennyire van a kukatárolótól, a parkolótól, vagy milyenek a szomszédok.

(Ingatlanok.hu) - Mire vonatkozik az Ön által felbecsült ár? Ennyit ér az ingatlan? (De ugye tudjuk, hogy minden annyit ér, amennyit adnak érte.) Ennyiért lehet eladni?
(Bátai Attila) - Az értékbecslésben van egy javasolt irányár ill. egy javasolt végösszeg. Ez a kettő egyáltalán nem biztos, hogy megegyezik. Nem mindegy, hogy a tulajdonosnak van-e ideje kivárni a megfelelő vevőt, vagy azonnal szeretne pénzhez jutni.

(Ingatlanok.hu) - Milyen számítási módszerek vannak?
(Bátai Attila) - Értékesítési, befektetési, újra előállítási, hitelfedezeti.

(Ingatlanok.hu) - Egy hitelfedezeti vagy biztosítási értékmeghatározáshoz eltérő számítási módszert kell alkalmazni mint mondjuk egy eladás előtti piaci értékmegállapításhoz?
(Bátai Attila) - Igen, a kettő nem egyezik.

(Ingatlanok.hu) - Melyik miben különbözik egymástól, ill. mire használják?
(Bátai Attila) - A piaci értékbecslést eladáshoz, a befektetési hozamszámításon alapuló értékelési módszer, az újra előállításit építkezéshez ill. ingatlanbiztosításhoz.

(Ingatlanok.hu) - A befektetési értékebcslés alatt mit kell érteni?
(Bátai Attila) - Hozamszámításon alapuló értékelési módszert. A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznának és az ennek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből - tiszta jövedelmek - vezeti le az értéket. Az érték megállapítása az az elv, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek mindenkori jelenértéke.

A hozamszámítás lépései összefoglalva:

1. Az ingatlan lehetséges - alternatív - használati módjainak elemzése.
2. A bevételek és kiadások becslése használati módonként. Többéves bevétel kiadás becslés esetén a pénzfolyamok felállítása használati módonként.
3. A tőkésítési kamatláb meghatározása.
4. Többéves bevétel-kiadás becslés esetén a jelenértékek meghatározása.

(Ingatlanok.hu) - Hogy megy az ingatlan értékbecslés folyamata?
(Bátai Attila) - Megbízási szerződés az első lépés, utána személyes helyszíni bejárás, felmérés, majd informálódás a területről, az ottani fejlesztésekről, majd a munka elkészítése az irodában.

(Ingatlanok.hu) - Milyen küzdelmei vannak egy ingatlanbecslőnek a tulajdonosokkal?
(Bátai Attila) - Csak egy rövid példa: még a telefonunkra is kötünk biztosítást, az értékbecsléshez elengedhetetlen friss tulajdoni lap árát viszont szeretnék megspórolni. Sok esetben a megbízó sincs tisztában a tulajdoni viszonyokkal. A felmerülő költségeket a minimálisra szeretnék csökkenteni, de ugyanakkor egy részletes és pontos értékbecslést várnak.

(Ingatlanok.hu) - Hogy lehet növelni egy ingatlan értékét?

(Bátai Attila) - Minőségi kivitelezéssel. A minőségi alatt a szakember által kivitelezett teljes gépészetet, nyílászárókat - kül és beltérieket egyaránt -, hideg-meleg burkolatokat értem, nem az akciós 999 Ft/m2 áron kapható greslapokra gondolok.

Minőségi kivitelezés a nyílászárók cseréjével.

Egy üres teleknél sokat javít a helyzeten, ha az udvarból a több évtizedes gyűjtögető munka eredményét több konténerrel eltakarítják. De egy lelakott, teledohányzott lakásnál a tisztasági festés sem ér semmit! Ha a jelenlegi ingatlantulajdonos az elmúlt évtizedekben nem költött állagmegóvásra, ill. felújításra, akkor az lenne a tanácsom, hogy ne is tegyen vele semmit.

(Ingatlanok.hu) - Milyen tényezők csökkentik egy ingatlan értékét?
(Bátai Attila) - Leginkább a mikro -és demográfiai környezeti tényezők.

(Ingatlanok.hu) - Ha vesszük egy lakás vagy önálló családi ház alaprajzát, homlokzatát, elhelyezkedését, környezetét, közlekedését, tetejét, beltéri burkolatait és általános állapotát, melyik a legfontosabb a vásárlók szemében?
(Bátai Attila) - Sajnos Magyarországon még mindig hisznek az emberek a csodában, ezért a legelső szempont az ár és utána jön az elhelyezkedése, majd a tömegközlekedéshez való távolsága.

(Ingatlanok.hu) - Kipróbáltam egy ingatlan értékbecslő kalkulátort az interneten egy valós - általunk realizált - adásvétel adatai alapján. Felénél alig többet dobott ki a gép mint amennyiért eladtuk. Létezik megbízható kalkulátor?
(Bátai Attila) - Szerintem nincs.

(Ingatlanok.hu) - Hogy látja, mi fog történni az elkövetkező időszakban az ingatlanpiacon?
(Bátai Attila) - Nehéz kérdés, mert a nemzetgazdaság és az ingatlanpiac helyzetének vagy az érintett ingatlanállomány változásával folyamatosan változik az ingatlanpiac. Az új ingatlanok építése, valamint a CSOK csökkenti az elmúlt időszakban jellemzően a használt ingatlanok iránti nagy érdeklődést.

(Ingatlanok.hu) - Mik azok a paraméterek, amelyek jó befektetéssé tesznek egy ingatlant?
(Bátai Attila) - Az ingatlan helye és nem utolsósorban, hogy jó áron tudjunk vásárolni (nevet - Szerk.). Mennyire mobil az ingatlan. Ne csak jó befektetés legyen mondjuk a hozama által, de szükség esetén továbbértékesíteni is lehessen.

(Ingatlanok.hu) - Mit javasolna a ma ingatlanukat eladni kívánóknak, ill. az ingatlanvásárlóknak?
(Bátai Attila) - Eladóknak: eladás előtt becsültesse fel ingatlanát! Vevőknek: vásárlás, vagy hitelfelvétel előtt becsültesse fel a vétel tárgyát képező ingatlant!

 

Köszönjük szépen Bátai Attilának az interjút!