Nyugodtan írassa a bérlőre a gázórát!

Fél, hogy nem fizet és Önnek kell helyette? Ne tegye! Inkább olvasson tovább.

Cikkünkben az albérletek témakörén belül érdekes dolgokat vesézünk ki: mi szerepeljen egy bérleti szerződésben, valamint milyen jogai és kötelezettségei vannak a bérbeadónak és a bérlőnek.

Írásunkhoz az 1993 óta napi szinten ingatlanos ügyekkel foglalkozó Dr. Loványi Róbert ügyvéd, Európa-jogi szakjogász szolgáltatott segítséget.

Az első témánk a bérleti szerződés

Az ügyvéd úrtól megtudtuk, hogy manapság elenyésző számban készülnek ügyvéd által ellenjegyzett szerződések lakásbérlések esetében. Ugyanakkor az is kiderült a beszélgetésünk folyamán, hogy tájékozottnak azok az emberek mondhatók, „akiknek már volt ügyük bérleti szerződésből kifolyólag”.
A problémák forrása tehát az, ha a tájékozatlan emberek magabiztosan veszik kezükbe a dolgok irányítását. Leggyakoribb hiba, hogy az interneten található mintákat használják. A bérleti szerződésekre a jogászok is külön szakosodnak, így elmondható, hogy sok buktatóval járhat ez a rossz gyakorlat.

Egy bérleti szerződést bárki megírhat - de ha nem akarunk hoppon maradni, bízzuk szakemberre

A bérleti szerződésről általánosságban elmondható, hogy „a törvény egyrészt meghatározza, hogy mit kell feltétlenül tartalmaznia egy bérleti szerződésnek (a felek és a bérlemény adatai, a bérleti díj összege, a bérlet időtartama, stb.), másrészt szabályoz olyan alapvető kérdéseket (pl. karbantartási kötelezettség, felmondás), amelyeket csak akkor kell egy adott bérleti szerződésre alkalmazni, ha a felek a szerződésükben nem tértek el a törvényes szabályoktól.” Ugyanakkor a feleknek lehetőségük van a saját maguk által fontosnak ítélt dolgok rögzítésére is.

A második témánk a bérbe adók és a bérlők jogai és kötelezettségei

Először arra tértünk ki, mi van akkor, ha egy pár veszi ki közösen az ingatlant: „(...) nem feltétlenül muszáj mindkettejük adatait belefoglalni a szerződésbe”. Ha csak egyikük veszi ki, akkor viszont célszerű a szerződésben meghatározni, hogy hány személyt jogosult az ingatlanba beengedni. Abban az esetben viszont, ha többen bérlik az ingatlant, akkor mindannyiuk jogai egyenlőek, mivel társbérlőknek tekintendők. Ez azt jelenti, hogy ha valamelyikük szerződésszegést követ el és nem fizet, akkor a bérbeadónak joga van a teljes bérleti díjat akármelyiküktől követelni.

A bérbeadónak maximálisan a havidíj háromszorosát van jogosultsága elkérni kaucióként, de csak akkor, ha ez le is van írva, ugyanis: „a bérleti szerződés esetén jelenleg egyetlen formai megkötés van: érvényességéhez annak írásba foglalása szükséges”. Ami azt jelenti, hogy sem közjegyzői hitelesítés, sem pedig ügyvédi ellenjegyzés nem szükséges az érvényességükhöz, ami az esetenként felmerülő problémák megoldását nagyban megnehezíti. Például, ha „a bérlő nem fizet bérleti díjat, rezsit vagy nem hajlandó a lakást visszaadni. Ilyen helyzetekben a bérbeadók általában kénytelenek vállalni a többéves pereskedést, aminek költségeit ráadásul nekik kell megelőlegezniük. Azonban ha a bérleti szerződés közjegyző által végrehajtási záradékkal van ellátva, akkor a követelés közvetlenül (tehát peres eljárás nélkül) végrehajtható, illetve szükség esetén hatósági közreműködés igénybevételével kikényszeríthető a jogosulatlan bérlők kiköltözése”. Fontos tehát, hogy végrehajtási záradékot helyezzünk el a szerződésben. Ugyanis a záradék felgyorsítja az egyébként nem túl szélsebes kilakoltatás jogi gyakorlatának folyamatát.

Ha a bérlő bejelentkezik az albérletbe, az még nem jelenti automatikusan, hogy jogosult is ott lakni. A kijelentkezés elmulasztása ugyanakkor problémákat jelenthet, hiszen a régi bérlő nevére érkezett levelekkel a bérbeadó vagy az új bérlők nem tudnak mit kezdeni. Valamint, az új bérlők esetlegesen nem kapnak meg fontos értesítéseket.

Valamint nagyon fontos megemlíteni azt is, hogy „a magyar törvénykezés szigorúan tiltja az önbíráskodást, így amennyiben a bérlő nem tesz eleget a kötelezettségeinek, úgy jogi útra kell terelni a dolgot”.  Van viszont egy nagyon fontos dolog, amit meg kell említeni: „az ingatlan bérbeadóját törvényes (!) zálogjog illeti a bérleti díj és a költségek erejéig a bérlőnek a bérlemény területén levő vagyontárgyain. Eszerint a bérbeadó mindaddig, amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását. A bérlőre az ajtót tehát nem lehet rátörni, de meg lehet akadályozni abban, hogy a lakásból holmijait, személyes vagyontárgyait elvigye, amíg tartozását nem rendezi”.

Célszerű a mérőórákat a bérlő nevére íratni huzamosabb bérbeadás esetén, hiszen így a szolgáltatók a bérlő felé élnek a követeléseikkel, esetlegesen azok behajtásával. Ha netán nem történik kifizetés, és a szolgáltató mondjuk kikapcsolja a mérőórákat, akkor nagyon sokan azt az utat választják, hogy kifizetik a bérlő helyett a tartozást. Ugyanakkor létezik olyan lehetőség is, hogy amennyiben a bérbeadó bemegy a szolgáltatóhoz és új szerződést köt, akkor visszakapcsolják az órát. Ugyanis a bérbeadó személye nem tartozik, és a szolgáltatók szerződési kötelezettséggel rendelkeznek a nem tartozó ügyfelek irányába.

Az ügyvéd úr elmondta továbbá azt is, hogy amennyiben a lakás bútorozottan, háztartási gépekkel felszerelve került kiadásra, úgy e dolgok javítása alapvetően a tulajdonos kötelezettsége, mivel ezek a bérlemény részét képezik. „Ez alól kivételt képez, ha meghibásodás esetén szakemberrel bevizsgáltatjuk, hogy rendeltetésszerű használatból eredő-e a probléma. Amennyiben nem rendeltetésszerűen volt használva, úgy a bérlőt terheli a javítás. Célszerű egyébként ilyen esetekben a szerződéshez egy listát mellékelni a lakásban található berendezési tárgyakról”.

Megkaptuk a választ arra a kérdésünkre is, hogy mi történik akkor, ha mondjuk kedden megtörténik a szerződéskötés és átadják a kauciót, de a bérbeadó úgy dönt, hogy szerdán visszamondja a szerződést, mert más többet ajánlott az ingatlanért: „Pacta sunt servanda, azaz: a szerződés kötelez. Ez a szerződéses jog alapelve. Jogszerűen erre hivatkozva – hacsak maga a szerződés nem tartalmazza, mint felmondási okot – nem mondható fel a szerződés.”.

A teljes interjút itt olvashatja el. További információkért látogassa meg az ügyvéd úr honlapját.