Bedőlt devizahitelek - ilyen az út az ingatlanárverésig

Változóban az árveréseken elérhető vételárak, ma már jobb az ingatlanukat elárverezni kényszerülő adósok helyzete.

Tavaly szeptemberben az Origó arról adott hírt, hogy 40 ezer bajba jutott jelzálogadóst kerestek fel a kereskedelmi bankok a Magyar Nemzeti Bank (MNB) ajánlásának megfelelően. A megkeresés célja az volt, hogy még a tél beállta előtt mindkét fél számára elfogadható javaslatot tegyenek azzal kapcsolatban, milyen módon lehetne a nem fizetett és / vagy ellehetetlenült hitelt törleszteni. A cél a jegybank előírása szerint „a tömeges fedezetértékesítés elkerülése, és a lakhatás biztosításának szem előtt tartása."

A jegybank 2016. márciusában kiadott előírásainak megfelelően a bankoknak egyezkedniük kellett az adósokkal legkésőbb szeptember 30-ig. Ez annyit tartalmaz, hogy a bankoknak legalább kétszer kell megkeresni az ügyfeleket a már felmondott szerződések esetében. A még érvényben lévő szerződésekkel rendelkezők esetében pedig ez három alkalmat jelent - legalábbis ez az MNB ajánlása. Különböző értesülések szerint a bajba jutott adósok közül legtöbben a hitel átalakítását választják, amely az esetek többségében a futamidő meghosszabbításával jár.

A jelenlegi kormányellenzék tagja, Z. Kárpát Dániel, a Jobbik alelnöke egyik parlementi felszólalásában azt kérte a kormánytól, hogy mivel a Nemzeti Eszközkezelő forrásai korlátozottak, próbáljanak minél több családnak segíteni és tegyék függetlenné a rendszert a hitelező pénzintézetek hozzájárulásától.

"Értékelése szerint a kilakoltatási moratóriumon túl át kell tekinteni az árverések és a végrehajtások teljes rendszerét, azt meg kell tisztítani a visszaélésektől és megtalálni a felelősöket. Z. Kárpát Dániel egy átlátható rendszert tart szükségesnek, amelyben semmiféle védelem nem illeti az önkényes lakásfoglalókat, azonban segíti a tisztességes, jó szándékú embereket. Hozzátette, hogy a költségvetésen belül lát a területre csoportosítható forrásokat és továbbra is úgy véli, hogy a Magyar Nemzeti Bank 260 milliárd forintos, forintosításon realizált többletét egy kártérítési alapba kellene helyezni." - zárja az MTI a közleményt.

Mi történt eddig a hitelmentés során?

• A végtörlesztést közel 170 ezer devizahitel szerződés esetében választották az adósok - 2012. február végéig 1354 milliárd forint értékben. Ez az akkori jelzálog-fedezetű devizahitel közel negyedét érintette.

• Az árfolyamgátat 2015. végéig közel 175 ezer adós választotta, amely kb. 1500 milliárd forint hitelállományt érintett. Az árfolyamgát lényege, hogy öt évig a svájcifrank-alapú hitelek törlesztőrészletét nem a piaci, hanem egy kedvezményes árfolyamon számolták ki, ami 180 forint.

• A különbözetet egy úgynevezett gyűjtőszámlán tartja számon a bank, és a kedvezményes idő leteltével az adós megkezdi annak a tartozásnak a törlesztését is, amely ezen a számlán halmozódott fel. A bankok a türelmi idő után legfeljebb 15 százalékkal emelhetik meg.

• A devizahitelek forintosítása kertén belül 2014. november elején a frankhiteleket 256,5, az euróhiteleket pedig 309 forintos árfolyamon forintosították.

• Az árfolyamrés semmisségét 2014. nyarán a Kúria kimondta, azaz a devizahitelek esetében az árfolyamrés alkalmazása tisztességtelen volt, a törlesztés során csak az MNB hivatalos árfolyama vehető figyelembe a folyósítás és a törlesztés során egyaránt.

Mi a helyzet most?

Voltak olyan esetek, amikor hetven-nyolcvan vevő tett ajánlatokat a kiegyenlítetlen tartozás miatt árverésre bocsájtott lakásért, de gazdára találtak több éve meghirdetett telkek, házak is, sokszor a piaci árnál nagyobb ellenértékért vették meg a licitálók a kikiáltott lakásokat.

Az egyre nagyobbra forgalmat bonyolító belföldi lakáskereslet nemcsak az ingatlanforgalom hagyományos formáinál hozott az utóbbi időben változásokat: a speciálisnak nevezhető területeken, így a végrehajtásoknál is nőtt a gazdára talált házak, lakások száma. A bírósági végrehajtók csupán a végső esetben folyamodnak ahhoz, hogy a fizetni nem tudó adósok lakását, házát, telkét is megpróbálják tovább értékesíteni. A Magyar Bírósági Végrehajtói Kar elnöke, Schadl György szerint az emelkedés hátterében egyetlen egy tényező, mégpedig az ingatlanpiac dinamikus felfutása húzódik meg - sőt, nemcsak a sikerrel lezárt árverése száma, hanem a befolyó összeg is emelkedett.

A korábbi években gyakran fordult elő, hogy a jogszabályban megszabott legkisebb árért (ez jelenleg a piaci érték hetven százaléka) keltek el az ingatlanok az árverés során, ma azonban némileg más a helyzet. A kar vezetője, Schadl György példát is hozott erre: nemrég a főváros V. kerületének egyik lakása került kalapács alá, mely eljárás során a licitversenybe több mint hetvenen kapcsolódtak be. Ennek következményeképpen az ár végül jócskán meghaladta a piacon elkérhető összeget. A kevésbé népszerű helyeken ugyanígy nagy érdeklődés; sőt, még a kisebb vidéki települések ingatlanjaira is érkezik olykor néha ajánlat.

Az utóbbi időben többször előfordult az is, hogy a több évvel ezelőtt meghirdetett ingatlanért licitált valaki a végrehajtók elektronikus rendszerében. A versenybe ezt követően több érdeklődő is bekapcsolódott, így az ár végül magasra kúszott fel.

Ezt egyébként az ország bármely pontján meg lehet tenni. Ezután az érintett kap egy azonosítót, mellyel beléphet a rendszerbe és viszonylag anonim módon vehet részt az árveréseken. Az elnök szerint visszaélés, összebeszélés vagy más érdeklődők elijesztése ilyen feltételek között szóba sem jöhet, így a tiszta versenynek szintén árfelhajtó hatása lehet.

Az elektronikus rendszert az ingóságok értékesítésénél is sikerrel használják: a legtöbb, adósság miatt árverésre kínált eszközt, berendezést, tárgyat is internetes felületen kínálják ma a végrehajtók, amelyek ma már a piaci ár körüli összegért találnak gazdára.